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임대 계약 전 반드시 확인 해야 할 주방시설 체크리스트  <통권 339호>
관리자 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2013-05-27 오전 04:21:06

식당을 창업하는 데 있어서 점포임대 만큼이나 많은 비용이 할애되는 부분이 바로 시설비용이다. 점포임대비용은 계약기간이 만료되면 대부분 회수가 가능하지만, 시설투자의 경우 계약기간 내에 회수하지 못하면 매몰비용이 되기 십상이다. 자가 건물에서 창업하지 않는 이상 가급적 시설투자비용을 절감해야 하는 이유도 이 때문이다.

어느 부분에서 비용을 절감 할 것인가?
창업의 성패는 점포임대 단계에서 80% 이상 결정된다는 것이 필자의 주장이다.그만큼 점포선정개발이 매우 중요하다는 의미다. 점포 선정 및 개발은 상권이나 입지분석도 중요하지만 건축물 내에 존재하는 기반시설의 확충상태를 살펴 보는 것도 비용절감 측면에서는 매우 중요한 일이다.
아주 사소한 것을 사전에 체크하지 못해 작게는 수백만 원에서 크게는 수천만 원의 추가비용이 낭비되는 일이 이 단계에서 비일비재하게 일어난다.
그렇다고 투자비용을 줄이기 위해서 고객편의를 위한 인테리어 비용을 삭감한다거나, 식당의 핵심이 되는 주방설비를 하급품으로 쓰는 것은 지양해야 한다. 이는 단순 비용절감 차원이 아니라 사업의 콘셉트 자체가 무너질 수 있기 때문이다.

점포 임대 계약 전 반드시 점검해야 할 5가지
1. 해당 건물의 관련 서류부터 확인하라

우선 등기부등본으로 정확한 실면적을 확인해 봐야 한다. 그 다음에는 건축물관리대장을 확인하여 건축물과 외부공간을 정확하게 파악한다. 이는 주방 뒷공간이나 주차장 점유, 테라스 확보, 야장 확보, 사인물 설치 위치 확인 등에 필요하다.
불법건축물이 없는지 확인하고, 반드시 양성화시킨 후 임대계약을 체결해야 한다. 매장을 오픈하게 되면 실사점검을 나오게 되는데, 이때 관할관청 실사 담당자는 등기부등본과 건축물관리대장을 들고 와서 확인하게 된다. 불법 건축물은 무조건 발각될 수밖에 없으며, 다음 수순은 예외 없는 철거다.
“매장면적이 70평이라는 부동산 중개인의 말만 믿고 점포계약을 했는데, 건물 뒤 20평 정도의 주방은 불법건축물이었다”는 창업주들의 볼멘소리는 수없이 많이 들어왔다. 결국 매장은 50평으로 줄어들었을 것이고, 계획한 사업 전개에 큰 문제가 발생했음은 당연하다. 이는 계약 시 관련서류를 제대로 확인하지 않은 책임이 가장 크다.

2. 최대한 자세하고 꼼꼼하게 계약서를 작성하라
건물주와 구두상의 약속을 했다고 해도 서류로 남기지 않으면 나중에 이를 주장하기가 힘들다. 따라서 기존시설 철거문제, 누수문제, 배관문제, 기타 수리 등의 사소한 사항이라도 꼭 계약서에 기재하도록 하고 계약사항 위반 시 위약금 등도 기재하는 것이 좋다. 그리고 계약서 작성 시 부동산 중개대상 확인서에 일반음식점이라는 사실을 서면으로 명시해야 한다.특히 정화조 용량은 관청에서도 매우 민감한 문제이므로 부동산이나 공사업체 관계자등 주변사람들의 말만 믿지 말고 직접 확인하는 수고를 아끼지 말아야 한다.
또한 기존 점포 내에 비치 한 비품이나 공용부위에 설치된 비품목록도 정확히 작성한다. 추후 분실 시 책임소재를 판단하는 근거가 된다.
현재 공용부위 및 임대점포의 건축물 하자에 대한 부분과 하자 수선에 대한 부분, 건축물 용도 변경 상황 발생 시 누가 비용을 부담할 것인가도 계약서에 정확하게 기입해 책임소재를 명확히 해야 한다. 계약만료 후 원상회복문제를 확실히 결정하기 위해 입주 시 점포의 현황 사진을 찍어 놓고 보관해두는 것이 좋으며,이는 계약서에 첨부해 상호보관한다.

* 더 많은 정보는 <월간식당> 6월호를 참고하세요.
* e-book으로도 보실 수 있습니다. → http://month.foodbank.co.kr/company/ebook.php

 
2013-05-27 오전 04:21:06 (c) Foodbank.co.kr
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