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[핫스폿] 오피스·주거자원 혼합된 더블 역세권 당산역  <통권 358호>
관리자 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2015-01-06 오전 10:37:11

2·9호선 더블 역세권인 당산역은 2009년 9호선 환승역이 생기면서 교통의 요충지로 거듭나 서울의 대형 역세상권으로 자리를 잡았다. 특히 최근 몇 년 새 20~30층 높이의 오피스텔, 상업빌딩의 대대적인 공급과 그에 따른 인구 유입이 이뤄지면서 빌딩숲에 둘러싸인 거대한 상권을 형성, 영등포구의 핫플레이스로 거듭나고 있다. 
글 김성은 기자 fresh017@foodbank.co.kr  사진 이종호 팀장  도움말 (주)놀부NBG 창업전략연구소 김형민 소장



더블 역세권으로 생활편의시설 풍부 
서울 영등포구 당산동에 위치한 당산역은 하루 유동인구 약 10만 명에 달하는 서울의 대형 상권 중 한곳이다. 교통환경으로는 당산역을 이용해 목동, 영등포, 여의도 일대로 진입하기 편리하며, 도로상으로는 올림픽대로, 서부간선도로, 경인고속도로와 인접하고 다수의 광역버스 및 시내버스 노선이 위치하는 교통의 요충지이기도 하다. 
당산역 인근은 한강과 선유도공원이 가깝고 단지 주변에 코스트코, 롯데마트, 홈플러스와 같은 대형 할인매장이 입지해 있으며 대형 병원도 있어 생활 편의 시설이 풍부하다. 최근 당산역 11번 출구 쪽에 삼성쉐르빌을 비롯해 데시앙루브, 효성해링턴타워(2015년 11월 예정) 등 대형 오피스텔이 입주하면서 거주인구가 점점 늘어가고 있다.


젊은층 유입 늘어나며 상권도 ‘들썩’
당산역은 대표적인 ‘주택업무지역’이다. 주택업무지역이란 저밀·중밀주거지역 내 업무시설이 밀집한 지역으로 주로 저층 주택 중심지에 형성된 업무중심지역을 말한다. 
당산역은 선유도역으로 가는 대로변을 기준으로 주요 상권이 형성되어 있으며, 대로변에는 오피스가 밀집해 있고 인접한 골목에 배후 거주인구 또한 풍부하다. 당산역 일대는 3~4년 전부터 불기 시작한 오피스텔 공급 붐으로 20~30대 젊은층이 주로 생활하는 주거지로 변모하고 있다. 지난 2009년 지하철 9호선이 개통되면서 신촌, 여의도는 물론 강남까지도 20분 안에 이동할 수 있으며, 한강·선유도 공원도 가까워 여가생활을 중요시하는 젊은층의 구미에 딱 맞는 것이다. 실제 지난 2010년부터 대대적인 공급이 이뤄진 대형 오피스텔의 경우 대부분 입주가 마감됐고, 이에 따라 상권도 덩달아 들썩이고 있다. 


당산역, 어떤 외식업종들이 있을까?
소상공인 상권정보시스템에 따르면 당산역 인근에는 한식과 유흥주점, 일식/수산물 업종이 가장 많이 운영되고 있다. 외식업소는 주요 프랜차이즈 브랜드 대부분이 입점해 있고, 이면 골목에는 개인 브랜드도 활성화되어 있다. 주변 상인들에 따르면 프랜차이즈 매장은 평균 80%의 좌석점유율을 보이고 있으며, 개인 브랜드의 경우에는 격차가 큰 편이다. 
젊은층의 유입인구가 과거에 비해 늘었다고는 하지만 당산역 상권에는 10~20대가 많이 찾는 저가 이탈리안 음식점, 디저트 카페, 독특한 콘셉트의 카페 등과 같은 업종은 아직은 활성화돼 있지 않은 상황이다. 김형민 소장은 “당산역은 전형적인 오피스 상권으로 영화관, 백화점 등과 같은 유동 젊은층들이 모일만한 집객시설이 없다”며 “당산역 상권에서는 20~60대의 폭넓은 직장인 및 지역주민이 이용할 수 있는 점심·저녁식사에 음주회식까지 아우르는 업종이 전망이 있다”고 말했다.
김형민 소장은 “기존 1층 매장에서 2층으로 외식업종이 지속적으로 확대되는 추세”라며 “2층 매장에 어울리는 아이템을 찾아 입점하는 것도 고민해보면 좋을 것”이라고 말했다. 




김형민 소장의 당산역 상권 Check Point! 


당산역 상권, 월세가 왜 이래?
당산역에서도 가장 유동인구가 많다는 1번 출구로 나오면 건물마다 1층에는 외식업소, 2층과 3층에는 헤어숍과 병원들이 들어서 있다. 그런데 가장 메인 입지라고 할 수 있는 이곳의 한 건물을 살펴보니 3층과 4층이 공실로 있다. 사거리의 메인 코너인데도 공실이라는 것이 이상해 곧바로 건물주에게 연락, 임차조건을 물어보니 3층 132㎡(40평) 규모에 보증금 1억, 월세 1000만 원 이란다. 언제부터 당산역의 월세가 이렇게 비싸졌을까? 
당산역 상권은 최근 몇 년간 대형 오피스텔이 당산역 주변으로 들어서고, 오피스 및 지역주민이 점점 늘어나면서 상권의 밀도가 점점 높아지고 있다. 이 같은 상권의 변화에 따른 임대료 상승은 어찌 보면 당연한 것이다. 
임대료 상승 현상이 당산역 전반에 일어나면서 사거리 당산역과 가까운 곳은 대부분의 외식업종이 철수하고, 당산역과 양평사거리로 이어지는 대로변에 주요 외식 프랜차이즈 점포들이 들어서기 시작했다. 
결국 개인업소들은 한 골목 들어간 이면에 입점하면서 상권이 골목까지 확장되고 있는 추세다. 또한 대로변 2층을 외식업종들이 점령하기 시작하면서, 현재는 1층과 2층 대로변은 공실이 없다. 권리금도 1층은 2억 대, 2층은 1억 대에 형성돼 있어, 웬만한 A급 상권지역 못지않은 권리금을 자랑한다.


당산역에도 없는 업종이 있다고?
당산역에는 어떤 외식업종들이 있을까? 맥도날드, 롯데리아, KFC, 스타벅스, 투썸, 카페베네, 이디야, 화통쌈, 신선설농탕, 채선당, 박가부대, 토시래, 홍콩반점, 죠스떡볶이, 고릴라김밥, 오빠닭, 만족오향족발, 깐부치킨 등의 주요 프랜차이즈 브랜드 업종이 들어서 있다. 
여기서 주목할 점은 10대와 20대가 많이 찾는 저가 이탈리안 음식점, 디저트 카페, 콘셉트형 카페 등과 같은 업종이 활성화되어 있지 않다는 점이다. 이유가 무엇일까?
이는 당산역이 전형적인 오피스상권이기 때문이라는 분석이다. 집객시설이 강서세무서, 삼성화재, kt영등포콜센터와 같은 오피스시설만 있고 영화관, 백화점 등과 같은 젊은이들이 모일만한 집객시설은 없다. 이들은 모두 사통팔달로 편리한 교통을 이용해 인근의 영등포의 타임스퀘어나 여의도의 IFC몰 등으로 이동하고 있다. 
이 때문에 자연스럽게 당산역에서 잘되는 업종은 20~60대까지 모두 아우르는 업종이다. 직장인 및 지역주민들이 이용할 수 있는 점심과 저녁은 물론 회식까지 아우르는 업종이 선호되고 있는 것이다. 


외형적인 화려함보다는 실속 위주로
당산역 상권은 주변 아파트 및 오피스의 시세와 위치 환경에 비춰볼 때 소비력이 강한 2050 소비자들로 넓게 구성되어 있기 때문에 너무 유행을 좇는 아이템보다는 무난하면서 인지도가 있는 브랜드를 선택하는 것이 좋다. 
추가로 기본적인 맛과 품질을 가지고 배달 또는 테이크아웃 경쟁력을 갖춘다면 롱런할 가능성이 더욱 높아진다. 가장 추천하는 업종은 점심식사가 되면서 저녁에 술을 팔수 있는 고기나 보쌈, 횟집이다.
젊은층 인구가 늘고 있는 만큼 역시나 놓칠 수 없는 1020 세대를 위한 업종을 추천하자면, 화려한 내점전용 디저트 카페 등은 지양하고, 테이크아웃과 소규모 내점이 가능한 분식업종이 리스크가 적을 것으로 판단된다.


(주)놀부NBG 창업전략연구소 김형민 소장은…
프랜차이즈업계 전문가 20여 명으로 구성된 놀부창업전략연구소의 소장이다. 전국 200여 개 협력 부동산과의 네트워크 및 상권분석·점포개발 프로세스를 통해 ‘안전창업’을 모토로 창업컨설팅을 진행하고 있다.  

 
2015-01-06 오전 10:37:11 (c) Foodbank.co.kr
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