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[핫스폿] 광명  <통권 359호>
상업지 경쟁력 및 소비배후 분석 Case Study
관리자 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2015-02-10 오전 01:42:26

상권에 있어서 예비창업자들이 가장 많은 관심을 갖는 지역이 바로 신규 개발 상권이다. 향후 개발에 대한 기대감과 동시에 최초 임대차를 통한 권리금 형성 등의 기대치도 높다. 하지만 개발지역에 대한 입지분석은 ‘관점’에 따라 매우 큰 차이가 날 수 있다. 이번 달에는 신규개발 상권과 관련해 다양한 스펙트럼이 존재하는 광명 지역의 상권분석을 통해 상업지 경쟁력 및 소비배후 분석에 대한 케이스 스터디를 진행해본다.  
글 김성은 기자 fresh017@foodbank.co.kr | 사진 이종호 팀장 | 도움말 상가뉴스레이다 선종필 대표



신규 공급 개발지구, 거품 붕괴 현상 우려 
창업을 위해 다양한 상권을 분석하는 예비창업자들에게 신규 공급되는 개발지구는 언제나 큰 관심거리다. 신규 공급 분양상가를 통해 권리금 책임에 대한 부담을 피해 가려는 상가투자자들과 신규 상권 개발 및 최초 임대차를 통한 권리금 형성을 기대하는 창업주들의 이해관계가 맞아떨어지면서 막연한 기대감이 팽배해지는 것이다. 최근 위례·마곡·동탄2·세종 등과 같은 대마지역에 대한 관심이 급증하고 있는 것도 이 때문이다. 
하지만 전문가들은 이런 지역의 경우 과거 판교에서의 현상을 답습할 우려가 있다는 점을 주의해야 한다고 강조한다. 
로또당첨으로까지 회자되던 판교지역의 아파트시장과는 달리 상가 공급시장의 분위기는 밝지 않다. 2008년 공급 러시 이후 2015년 현시점까지 상당한 시간이 경과했지만 안정화가 이루어져야 함에도 불구하고 임대료 하락에 따른 매매시세가 반 토막 난 상가들이 속출하고 있는 상황이다. 
임차인들도 비록 임대료는 하락했지만 기대만큼 장사가 되지 않아 권리금은 고사하고 적자운영으로 손실을 보고 있는 경우도 많다는 것이 업계 관계자들의 전언이다. 부동산 전문가들은 “개발지구 신규 상가들의 공급가격이 상권의 내재가치보다 훨씬 높게 형성되는 현상이 심화되는 등 판교의 거품 붕괴 현상이 반복될 우려가 커지고 있다”고 말했다.


유통시설 통한 소비인구 유입, 고객 분산효과는 ‘글쎄’
택지개발지구의 경우 대규모 유통시설이 들어서는 것을 필두로 ‘소비인구 유입’을 상권 확장 요인으로 강조하곤 한다. 
광명의 경우 이케아와 롯데프리미엄아울렛, 코스트코 등을 통해 실제 원거리 고객유입에 성공하고 있다. 특히 이케아는 최근 교통체증을 유발하면서까지 연일 언론에 화제의 중심이 되는 등 대규모 고객유입에 성공하고 있다. 하지만 이 대규모 유통시설이 주변부의 상권에 고객을 분산시켜주는 효과가 있느냐에 대해서는 많은 전문가가 의문을 표시한다.  
이는 대규모 원거리 유입인구의 소비가 유통시설에만 편중될 뿐, 주변 인근 상권이 후광을 보기 어렵다는 점을 보여주고 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 “대형 유통점은 압축형 상권이라는 점을 유의해야 한다”며 “대부분의 대형 유통시설은 내부 전문음식점의 경쟁력이 높아 고객의 외부 로드숍으로의 이탈이 극도로 제한된다”고 말했다. 결국 창업에 있어 소비배후의 주력을 어디에 둘 것인가 하는 점을 눈여겨 봐야 하는 이유다.


과다한 상가공급은 극심한 ‘나눠 먹기’ 유발
원거리 유입인구가 아니라 자체 소비배후가 충분하다고 해도 상가 공급 상황에 따라서 우리 매장이 보유할 수 있는 배후 수요가 한정될 수도 있다. 
지역론에 입각해 분석한 자료에 따르면 위례, 마곡 등의 경우 5000세대 배후에 8개 정도의 상가가 있으며, 7000세대 급 배후에 14개 정도의 상가가, 1만 여 배후에는 20여 개가 넘는 상업용 필지가 공급되는 추세를 보이고 있다.
이렇게 많은 상가가 공급되다 보면 일정한 상권이 형성되는 장점도 있지만, 한정된 배후수요를 나누어 가지게 되어 업종중복 등으로 극심한 나누어 먹기에 시달리게 된다.
상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “신흥개발지구의 경우 대부분 풍부한 배후세대를 바탕으로 상권개발 초창기에 수많은 창업자들이 몰린다”며 “하지만 막상 부푼 기대감을 가지고 창업한 점주들이 배후세대 나누어 먹기로 인해 운영상 내홍(內   )을 겪는 경우가 적지 않다. 상업지의 희소성 경쟁력을 분석하려면 실질적인 상권소비력을 가늠해볼 필요가 있다”고 말했다.


선종필 대표의 광명 상권 Check Point! 
신규 개발 상권과 관련한 다양한 스펙트럼이 존재하는 지역 중 한 곳이 바로 이케아와 롯데프리미엄아울렛 오픈으로 연일 언론을 장식 중인 광명지역이다. 이곳에는 크게 소하 택지개발지구와 광명역세권 택지개발지구라고 하는 두 개의 신흥 상권이 있다.

소하 택지개발지구
광명 소하 택지개발지구는 지난 2010년 개발된 신흥개발지구로 5684가구의 직접 배후세대를 가진 지역이다. 이마트라는 초대형 할인마트를 통한 소비유입을 유도해 중심상업지역으로 개발하려는 취지로 추진된 지역이지만, 지구 내 42개나 되는 상가용지가 채 50%도 개발되지 않은 상태로 머물고 있다. 그나마 개발된 상가들 또한 극심한 배후세대 나누어 먹기로 인해 부푼 기대감을 가지고 창업한 점주들이 내홍을 겪고 있는 상황이다.       


역세권 택지개발지구 
이케아와 롯데프리미엄아울렛, 코스트코 등이 위치한 광명역세권 택지개발지구는 KTX개통과 함께 개발 광풍이 불었던 지역이다. 하지만 지난 10년 가까이 용지만 공급되고 광명역 효용성 논란과 함께 태영 컨소시움의 PFV개발이 표류하기 시작하면서 이렇다할 개발이 구체화 되지 못하고 있는 상황이었다. 하지만 최근 이케아와 롯데프리미엄아울렛의 오픈과 함께 호반, GS 등의 주상복합 아파트 공급이 활성화되면서 막연한 기대감이 되살아나고 있는 지역이다.

Analysis
소하 택지개발지구와 광명역세권 택지개발지구의 경우 유사한 흐름은 대규모 유통시설을 통한 소비인구유입이라는 콘셉트를 가지고 있다는 점이다. 소하 이마트 상권의 경우, 이마트는 활성화되어 있지만 이마트 주변에 고객을 분산시켜주는 효과가 기대에 못 미치는 점이나 이케아와 롯데프리미엄아울렛, 코스트코는 교통체증을 유발하면서까지 원거리 고객유입에 성공하고 있지만, 주변부에 기준공 되어 텅 빈 상가에는 크게 도움이 안 되고 있는 현상을 주목할 필요가 있다. 
이는 두 상권의 특징상 근린상권의 경우 배후가구의 포진이 상권형성에 중요한 요인이 된다는 점을 보여주는 것이다. 대규모 원거리 유입인구의 소비가 대규모 유통시설에 편중되어 주변 상가가 후광을 보기는 어렵다는 점을 보여주는 현상이기도 하다. 창업에 있어 소비배후의 주력을 어디에 둘 것인가 하는 점을 고민해봐야 하는 이유다.



* 더 많은 정보는 <월간식당>2월호 e-book을 참고하세요.
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2015-02-10 오전 01:42:26 (c) Foodbank.co.kr
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