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[핫스폿] 강남역  <통권 360호>
관리자 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2015-03-02 오전 03:47:35

 

번화가 이면도로 상권분석

강남역 이면도로

 

성공창업의 성패를 결정하는 것 중 하나가 바로 상권과 입지다. 그 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않지만 이제 막 사업을 시작하려는 예비창업자에게 희망 창업 아이템에 맞는 상권분석은 어렵기만 하다. 이달에는 6단계에 걸친 상권분석을 통해 서울의 가장 핫한 상권으로 꼽히는 강남역 이면도로에서 치킨전문점을 창업하기 위한 상권분석 방법을 제안한다.   

김성은 기자 fresh017@foodbank.co.kr | 사진 이종호 팀장   | 도움말 (주)놀부NBG 창업전략연구소 김형민 소장

 

 

오피스 상권, 유동 젊은층 혼재된 대표 유흥상권

강남역 12번 출구부터 신논현역 4번 출구까지 약 730m 정도 길이의 강남 CGV 뒷골목 상권은 고정 오피스 고객, 젊은층의 유동인구 등이 혼재하는 국내 대표 번화가 골목이다. 

대로변의 강남 CGV 바로 뒤 메인골목은 물론 위쪽으로 이어지는 골목마다 점포가 입점하고 있으며, 주거지역까지 상업지역으로 점차 변모하고 있는 추세다. 이곳은 메인골목에만 30여 개의 주점(호프 형태)이 입점해 있으며, 사이사이로 비슷한 수의 식사류 판매 매장이 즐비하다. 

이면골목 상권임에도 메인도로보다 유동인구가 많아 1층은 1000만 원 이상의 임대료가 형성되어 있고 특정 매장의 경우 월 매출이 1억 원에 육박한다. 평일에는 점심시간인 낮 12시부터가 피크타임이지만, 주말에는 2시부터가 피크타임으로 평일과 주말의 운영 형태에도 차이가 있는 것이 특징이다.

이 때문에 평일 점심과 저녁 등 식사 위주의 점포부터 서양식 레스토랑, 호프전문점, 바(Bar) 등 유흥매장이 혼재해있는 매우 복합적인 상권 특성을 보인다. 일부 주점 매장의 경우 상권 특성에 따라 점심에 식사를 판매하고 있는데 좌석점유율이 80%에 이르기도 한다.

최근 골목에 입점해 큰 매출이 발생하는 점포들은 서양식 퓨전레스토랑이며, 스몰비어전문점 등도 늘 대기고객이 있을 정도로 높은 매출을 나타내고 있다.

 

 

 

강남역 이면도로에서 치킨전문점 창업하기 

상권분석 6단계

 

1단계   입점 희망 라인 내 매장수와 브랜드 파악

상권분석 Tip  후보지 상권 내 동일 아이템에 대한 조사를 선행해야 한다. 동일 아이템의 출점 여부는 입점에 있어 상당히 중요한 부분이다. 상권 내 경쟁사가 어떤 것이 있는지도 모르는 상태에서 출점하면 반드시 실패를 낳는다.

강남역 Case  강남역 CGV 후면 상권은 인근의 다양한 문화시설을 통해 초저녁부터 늦은 시간까지 소비가 이루어지는 상권이다. 지정한 구역 내에서 치킨 아이템을 운영하고 있는 브랜드는 약 15군데 정도이며, 라인 내에서도 메인에 속하는 구역에서 성업 중인 브랜드는 6곳 정도다. 치킨은 해당 라인에서 성업 중인 아이템이기도 하지만 그에 따라 경쟁이 매우 심하기도 하다. 

 

 2단계   입점 브랜드의 출점 형태 분석

상권분석 Tip  상권 내 아이템 및 브랜드 조사를 마쳤다면 이번에는 매장 규모나 층수 등의 출점 형태 분석이 필요하다. 상권의 특징에 따라 해당 상권의 평균 기준보다 작게 또는 크게 출점할지를 결정할 수 있다. 우습게 생각했던 작은 브랜드도 출점 형태에 따라 상권에 막강한 영향력을 발휘하기 때문에 출점 형태 분석은 상권조사에 있어 상당히 중요한 부분을 차지한다.

강남역 Case  강남역 상권은 예전부터 수많은 가맹본부들의 출점 0순위 지역으로 부동산 비용(임차료·권리금 등)이 높은 것으로 유명하다. 특히 싸이의 강남스타일로 인해 전 세계적으로 유명해지면서 최근 입점하는 업체들의 출점 시 투자비용은 더욱 상승하고 있는 추세다. 높은 임차료로 인해 매장 규모는 33~198㎡까지 다양하게 출점해 있으며 99㎡(약 30평) 기준 약 1100~1600만 원의 임차료가 발생하고 있다. 

 

3단계   투자비에 따른 입점 희망구역 단계별 설정

상권분석 Tip  어떤 상권이든 가장 메인이 되는 라인과 조금은 쳐지는 라인이 있다. 이 때문에 입점 희망구역을 단계별로 나눠 구간설정을 해보는 것이 좋다. 나의 투자비와 아이템의 콘셉트에 따라 구간별 출점방식 역시 다르게 작용할 것이다. 

강남역 Case  강남역 이면도로는 아이템별 2~4구간으로 구분할 수 있으며, 치킨의 경우 3구간으로 구분하는 것이 좋다. 가장 메인인 A라인은 높은 임차료만큼 단연 유동인구가 많아 출점에 있어서는 0순위의 구간이다. 하지만 치킨의 경우 꼭 A구간에 출점할 필요는 없는 아이템이다. 동선에서 크게 벗어나지 않으면서도 비교적 임차료가 저렴한 B구간, 또는 C구간으로 출점해도 무방하다. 

 

 4단계  상권 내 소비 연령대 파악 및 타깃층 조사

상권분석 Tip  내가 출점하고자 하는 아이템이 상권 내 얼마나 소비될지 예측하려면 상권 내 주 소비층의 연령대 파악이 중요하다. 나의 매장 콘셉트가 상권의 소비 연령대와 맞는지 파악 후 해당 소비자를 공유하는 상권 내 경쟁사들의 출점 콘셉트도 조사해야 한다. 

강남역 Case  이곳 상권의 주 연령층은 20대이며 남성보단 여성의 소비비율이 다소 높은 편이다. 인근에 병원, 학원 등이 많이 포진해 있는 것이 여성 비율이 높은 이유이며, 소비력 또한 높은 편이다.

 

5단계   최근 입점 형태 분석

상권분석 Tip  상권마다 입점 형태를 파악하는 것이 중요하다. 프랜차이즈라면 직영점의 출점이 많은지, 가맹점의 출점이 많은지를 파악하는 식이다. 건물주가 직접 운영하는 경우가 많은지 임대성향이 많은지 또한 출점에 있어 중요 체크 항목이다. 직영매장이 많은 경우는 기본적으로 높은 투자비용과 더불어 그것을 감수하고도 홍보 효과를 노리는 전략으로 입점하는 경우가 많기 때문에, 수익 발생 부분을 꼼꼼히 체크해 봐야 한다. 건물주가 직접 운영하는 경우에도 순이익 부분이 일반 임차 매장과는 큰 차이가 나기 때문에 아이템 경쟁력 검증에 있어서 신중하게 판단해야 한다.

강남역 Case  강남역은 가맹본부들의 출점 0순위 지역으로 많은 유동인구와 외국인 관광객 등의 방문으로 신규 브랜드 론칭 시 브랜드 홍보에 유용해 직영점 운영비율이 타 지역보다 높은 편이다. 브랜드를 자연스럽게 홍보할 수 있으며 고객 반응을 테스트할 수 있어 효과적인 홍보전략으로 꼽힌다. 

 

 6단계   상권의 히스토리를 파악하라

상권분석 Tip  어떤 상권이든지 히스토리는 있다. 임대인이 자주 바뀐다거나, 임대료 변화폭이 크다던지, 건물주의 횡포 등 다양한 스토리가 있기 마련이다. 입점하고자 하는 구역 또는 후보지에 대해 최소의 히스토리 파악은 기본이다. 부동산을 통해 얻는 정보는 한정적이므로 인근 매장을 방문해 물어보면 알짜정보를 습득할 수 있다.

 

 

 

* 더 많은 정보는 <월간식당> 3월호 e-book을 참고하세요.
* e-book으로도 보실 수 있습니다. → http://month.foodbank.co.kr/company/ebook.php

 

 
2015-03-02 오전 03:47:35 (c) Foodbank.co.kr
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