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개발도시 송도의 현재와 미래 - 송도국제도시  <통권 362호>
관리자 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2015-05-07 오전 11:14:37

송도국제도시는 약 20조원이 넘는 사업비를 투자해 개발하고 있는 최대 규모의 국제도시다. 현재는 배우 송일국과 ‘삼둥이’가 살고 있는 지역으로 더욱 유명세를 타고 있으며, 막상 국제도시라는 명성에 비해 아직은 개발이 더디게 느껴지는 것도 사실이다. 하지만 송도국제도시는 이제 막 도약의 채비를 하고 있다는 것이 전문가들의 전언이다. 상가에 대한 투자가 활발해지면서 빈칸을 채워가고 있는 송도의 현재와 미래를 짚어봤다.    
김성은 기자 fresh017@foodbank.co.kr | 사진 이종호 팀장 
도움말 (주)놀부NBG 창업전략연구소 김형민 소장







유명무실 송도, 너무 썰렁하다고?
송도국제도시는 인천국제공항과 항만이 지척에 있으며 수도권에 인접한 도시다. 송도는 외형적인 면적만 여의도의 12배 정도라고 할 정도로 넓은 규모를 자랑한다. 
이 도시의 기본 설계는 애초에 미국식의 자동차운행 동선을 참고해 개발되어, 걸어서는 가까운 쇼핑타운 한 곳조차 방문하기가 어려운 구조로 되어있다. 이 때문에 유동인구가 거의 없어 마치 사막 같은 느낌의 도시처럼 보이기도 한다. 
하지만 눈에 보이는 유동인구를 전부로 현재의 송도를 설명하기에는 어려움이 있다는 것이 전문가들의 전언이다. 송도국제도시는 향후 거주인구로 최대 25~30만 명을 예상하는 곳이기 때문이다. 
송도는 현재의 유동인구보다는 앞으로 더욱 늘어날 거주인구와 각종 축제나 행사 시 유입되는 사람들, 이곳을 직장으로 출퇴근하는 사람들 등까지 고려한다면 더욱 많은 사람들이 도시에서 움직이게 될 것으로 예상된다. 
업계 한 관계자는 “향후 송도에 가장 큰 소비군을 형성할만한 고객으로 중국의 ‘요우커’에 주목할 필요가 있다”며 “앞으로 더욱 많은 관광객을 불러 모을 거창한 도시계획이 연이어 준비되어 있는 만큼 차후 도시의 활성화가 기대되는 상황”이라고 말했다. 

차량이동고객 많아 주차 신경 써야
송도는 현재 상가비율이 높고 외식업소는 수요에 비해 공급이 과다해 출혈경쟁을 보이고 있다는 것이 송도에서 외식업소를 운영하고 있는 업계 관계자들의 전언이다. 상가 임대 시세는 33.05㎡(10평) 기준 보증금 약 5000만~1억원, 임대료는 250~400만원 수준으로 다소 높게 형성되어 있다.  
현재의 송도는 유동인구가 적고 거주인구가 대부분인 만큼 잘되는 업종과 저조한 업종이 철저하게 갈리고 있다. 현재 활발하게 운영되고 있는 업종들은 배달을 기반으로 한 아이템들로 모 치킨 프랜차이즈의 경우 전국 상위권의 매출을 기록하며 큰 성공을 거두기도 했다. 반면에 부진한 업종은 내점 위주의 매장이다. 송도는 차량이동 위주의 계획도시인 만큼 상권이 매우 분산되어 있어 유동인구를 기반으로 하는 내점 매장들은 고전할 수밖에 없는 상황이다. 
한편 사시사철 바람이 강한 송도국제도시의 계절적인 특성상 종합적인 실내 몰링 개념의 상권이 태동하면 외식업과 관련해 빠르게 업종 전환이 일어날 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 업계 관계자는 “송도국제도시는 워낙 넓어 ‘워킹 동선’은 거의 없다시피 하다”며 “주차의 편리성에 대한 부분이 상권에 커다란 영향을 끼치는 만큼 송도에서 창업을 준비한다면 그 부분에 대한 준비가 선행돼야 할 것”이라고 말했다. 

대형몰 중심의 상권 파악이 급선무 
향후 송도 상권은 크게 현대프리미엄아울렛과 홈플러스를 위시한 일명 ‘현대몰 상권’과 인천대입구역 인근의 ‘롯데몰 상권’ 두 곳을 중심으로 나누어질 것으로 예상된다. 현대몰 상권의 경우 현재 활발히 공사가 진행되고 있는 현대프리미엄아울렛과 홈플러스의 규모가 크고 강남권 역에서 접근성이 좋은 등 위치적인 장점을 바탕으로 파주나 이천 쪽의 고객수요를 크게 잠식할 수 있을 것으로 예상된다. 
이곳의 개발 계획은 현대프리미엄아울렛과 연결된 패션스트리트가 대표적이다. 주변부의 대학가와 연계해서 패션, 의류, 잡화, 패스트푸드점 등을 망라한 대학가 패션스트리트로 개발을 진행하고 있다. 현대몰 상권의 경우는 분양보다는 임대형 점포가 많을 것으로 예상되며, 패션스트리트의 특성상 고기를 굽거나 술집골목이 형성되기는 어려울 것으로 보인다. 젊은이들이 선호하는 카페나 가벼운 먹거리를 판매하는 프랜차이즈형 레스토랑을 운영하고자 하는 이들에게 적합한 상권으로 예상된다. 현대몰 상권이 거대한 쇼핑스트리트로 변모한다면 롯데몰과 신세계몰, 이랜드몰의 삼각편대가 출범할 일명 ‘롯데몰 상권’은 백화점몰이 입점하는 만큼 좀 더 고급스러운 쇼핑을 원하는 사람들의 천국이 될 듯하다. 
롯데몰, 신세계몰, 이랜드몰의 경우 배후 플라자 상가와 어우러진 쇼핑과 ‘먹자골목’으로 지칭되는 술집과 음식점 등 위락시설 등이 밀집한 공간으로 구성될 예정이다. 전문가들은 롯데몰과 신세계 후면부 상권은 향후 먹자상권에 자영업을 준비하는 이들에게 기회가 될 상권으로 예측하고 있다. 롯데몰과 신세계몰, 이랜드몰 또한 올해 본격적인 착공을 시작할 것으로 알려졌다. 






Check Point! 
김형민 소장의 상권분석


Q. 송도의 현재는? 
현재 송도에서 활성화되어 있는 상권 몇 곳을 소개하고자 한다.
먼저 ‘커낼워크 상권’은 뉴코아몰을 기준으로 주변에 2만 세대 정도의 소비자원이 풍부한 주거밀집 상권이다.
커낼워크는 특히 봄·여름·가을·겨울 사계절 콘셉트의 4블록으로 나뉘어 있는 모던한 스트리트몰이다. 1~2층에 먹거리와 패션, 카페가 섞여 있으며 여름과 가을 블록이 가장 중심에 위치해 활성화되어 있다. 
다음으로 상권이 형성 중인 곳이 대우푸르지오 상권이다. 이곳은 향후 커낼워크 상권에 못지않은 상권이 될 곳으로 예상되며 현재 치킨전문점, 족발전문점 등이 입점하여 높은 매출을 올리고 있다. 대우푸르지오 상권에는 분식이나 치킨 배달류가 강점으로 보일 것으로 판단된다.
연세대 송도캠퍼스 상권은 다른 일반 대학가 상권처럼 방학에 매출이 떨어지는 것이 덜한 곳이다. 교환학생이 많아 방학 개념이 없고 점심·저녁 모두 활성화된 것이 특징이다. 현재는 송도캐슬해모르아파트 근린상가에 상업시설이 집중되어 있으며, 매장들은 모두 높은 매출을 보이고 있다. 또한 배후에 주거상권이 형성되어 있어 매우 추천할만한 상권이나, 향후에 주변에 입점하는 상가들로 인해 상권의 이동은 필연적으로 보인다.

Q. 송도의 미래는?
우선 현재 활발히 공사가 진행되고 있는 현대몰(현대프리미엄아울렛/오네스타오피스텔/홈플러스)상권의 경우 홈플러스가 2015년 10월경, 현대프리미엄아울렛이 2016년 3월경 오픈 예정이라는 스케줄이 나와 있는 상태다. 후면부를 형성하는 T자형의 스트리트몰을 ‘페스티발 워크’로 명명하고 하반기엔 공사를 착공할 예정이라는 기사도 발표됐다.
이곳은 현대프리미엄아울렛과 연결된 패션스트리트로의 개발을 골자로 영화관 입점계획도 있는 것으로 봤을 때 거대한 ‘젊은이의 거리’가 형성될 공산이 크다.
현대몰과 페스티발 워크가 거대한 쇼핑스트리트로 변모한다면 롯데몰과 신세계몰, 이랜드몰의 삼각편대가 출범할 인천대 주변 상권의 경우는 편하고 고급스러운 쇼핑을 원하는 사람들의 천국이 될 듯하다.
이 지역은 특히 현대몰에는 없는 배후지인 플라자 상가를 가지고 있는 특색이 있다. 현재의 송도먹자상권은 송도2공구풍림단지와 힐스테이트 주상복합 상권 쪽에 형성되어 있다. 하지만 주차가 어렵고 지하철에서 멀리 떨어져 있으며 무엇보다 먹자상권이 주거지와 근접거리에 형성되어 소음 문제로 인해 여름철 야외공간(야장)을 형성하기 어려운 단점이 크다. 이 때문에 상권이 지속적으로 발전하는 데에는 한계를 노출하고 있는 상황이다. 주요 먹자상권은 배후에 형성될 가능성이 높다. 몰 상권이 여러 개 형성되고 난 후에는 송도 전체 상권지도가 크게 요동칠 것으로 보인다. 특히 국지상권의 점포들은 타격을 입을 수밖에 없으며 주거를 중심으로 한 상권의 경우 업종이 재편될 가능성이 높다는 점을 유의해야 한다. 





 
2015-05-07 오전 11:14:37 (c) Foodbank.co.kr
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