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한남동까지 확장되고 있는 이태원 상권  <통권 420호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2020-03-04 오전 11:11:41

상권분석 시리즈 3
월간식당은 독자들에게 심도있는 상권분석 자료를 제공하기 위해 올해부터 김영갑 한양사이버대 호텔외식경영학과 교수, 대한창업상권연구원, 나이스지니데이타와 협업, 상권분석 시리즈 기사를 연재합니다.
한남동까지확장되고 있는

이태원 상권


이태원은 국내 어느 곳에서도 볼 수 없는 이국적인 문화로 가득한 지역이다. 
인위적으로 조성한 상권이 아니라 용산에 주둔하던 미군들과 외국인들에 의해 자연스럽게 형성된 상권이기 때문에 
규모가 크고 화려하다. 최근 이태원 상권은 이태원동을 넘어 한남동까지 확장되고 있다.
취재 및 정리 이서영 기자 young@foodbank.co.kr




이태원 상권 들여다보기

서울 최초의 관광특구 ‘이태원’
이태원은 1997년 서울시 최초의 관광특구로 지정된 곳이다. 때문에 외국인들을 위한 쇼핑상가와 숙박시설, 각종 음식점, 유흥오락시설 등이 다수 포진해 있다. 이태원은 또 2만 명 이상의 외국인이 거주하고 있는 다국적·다문화 지역이기도 하다. 한국 최초 이슬람 사원인 서울중앙성원과 무슬림 마을이 위치해 있으며 인도·터키·멕시코·유럽 등 다양한 국적의 외국인들이 직접 영업하는 점포도 많다. 
이태원이 이처럼 이국적 도시로 발전하게 된 데에는 미군들의 역할이 컸다. 1945년 광복 후 일제가 군(軍)용지로 사용하던 용산기지에 미24군단 예하 7사단 병력이 진주했다. 이어 6.25를 지나면서 1952년 2월 우리 정부가 용산기지를 미군에 정식 공여했다. 1953년에는 미8군 사령부가 기지로 들어왔다. 용산기지 주변으로 미군을 위한 구멍가게나 가건물 주점, 기지촌 등이 들어서면서 미군위락지대로 변모했다.
1960년대에는 이태원동과 한남동에 외국공관이 들어서고 미군을 위한 군인아파트와 외국인 집단거주지가 형성되면서 도시화가 본격적으로 시작됐다. 현재 모습의 이태원은 1970년대 121후송병원이 부평에서 미8군 영내로 이전, 미군 관련 종사자들이 함께 이주하면서 만들어졌다. 1980년대는 이태원에 있어 전환점이 된 시기다. 88올림픽을 비롯한 각종 국제회의와 행사들이 개최되면서 이태원은 세계적으로 알려졌고 일본인을 비롯한 관광객들이 몰려드는 관광1번지로 발돋움했다. 


‘제2전성기’ 앞두고 숨고르기
그러나 오르막이 있으면 내리막이 있는 법. 용산에 주둔하던 미군기지가 평택으로 이전하면서 이태원 또한 위기를 맞이하고 있다. 미8군은 지난 2017년부터 용산시대를 마감하고 경기도 평택시로 기지 이전을 진행중이다. 미8군의 인원규모는 약3만여 명. 이들이 떠나면서 미군과 그 가족들의 배후상권이자 유흥지 역할을 했던 이태원도 휘청이고 있다. 
이태원 A부동산에 따르면 현재 이태원동의 임대료 시세는 1층에 위치한 10평 규모 상가 기준 보증금 3000만 원에 월세 180만~200만 원, 20평 규모의 경우 보증금 5000만 원에 월세 380만~400만 원 정도다. 대로변 상가도 권리금이 없는 곳이 많다. 수년 전까지 권리금이 억대에 달하고 빈점포가 없을 정도로 호황이었던 상권이 쇠퇴하고 있는 것이다. 이는 젠트리피케이션의 영향도 적지 않다. 하지만 부동산·상권 전문가들은 이태원 상권의 가치를 높게 평가하고 있다. 
이태원 우사단로에 위치한 동서부동산의 이상철 부장은 “이름만 들으면 다 아는 중견기업이나 대기업 가운데 이태원에 부지를 사고 사옥을 짓고 있는 곳들이 있다”며 “오피스텔도 신축예정인데다 앞으로 한남뉴타운 재개발이 완료되면 고급 아파트들이 들어서게 되기 때문에 이태원은 제2의 전성기를 맞게 될 것”이라고 말했다. 






이태원로 중심 한남동까지 확대되는 이태원 상권
온라인에서 ‘이태원 맛집’을 검색하면 가장 먼저 이태원역부터 한강진역까지 이어지는 이태원로에 위치한 업소들이 뜬다. 이태원로는 1980년대 외국인 특별거리로 지정됐다. 이로인해 심야영업 금지에서 예외를 인정받아 밤 12시부터 새벽 4시까지 심야영업을 할 수 있었다. 이태원로는 당시 전국에서 유일하게 밤새도록 술을 마시고 춤을 출 수 있는 곳이었다. 
전체 1.5km에 이르는 이태원로 가운데 이태원역에서 한강진역까지 800m 여 구간은 지난 2010년 삼성물산의 패션부문 브랜드들이 속속 매장을 오픈하면서 고급 상권으로 새롭게 조성됐다. ‘꼼데가르송길’이라는 별칭이 붙어있는 이 구간에는 삼성물산 패션부문 브랜드인 비이커, 구호, 준제이 매장이 있다. 삼성물산 뿐만 아니라 이 일대 건물 가운데 29채를 삼성그룹에서 소유하고 있다. 삼성이 일대 건물 매입과 건축에 나서면서 서민형 매장은 빠져나가고 SPC, 코오롱 FnC, 현대카드 등 대기업들의 브랜드 매장이 들어섰다. 
꼼데가르송길은 행정구역상으로는 한남동이지만 이태원과 붙어있다는 이유로 많은 이들에게 이태원으로 인식되고 있다. 이 일대 유명 업소들의 상호명을 검색하면 ‘이태원’이 붙어 있는 검색어가 연관검색어로 제시되기도 한다. 국내에서 손꼽히는 상권인 이태원과 근거리에 있다는 점이 이점으로 작용하면서 상권이 점점 발달하고 있는 것이다. 







빅데이터를 통해 본 이태원 상권

용산구의 양대산맥 이태원과 한남동
용산구 상권 가운데 소비자들의 관심도가 가장 높은 지역은 이태원동과 한남동이다. 특히 음식업종과 관련해서는 두 지역이 용산구 내 어느 곳보다 많은 소비활동이 이뤄지는 곳이라고 해도 과언이 아니다. 실제 BC카드가 이태원동과 한남동을 비롯한 인근 지역을 대상으로 소비통계를 지수화한 자료에 따르면 지난 2019년 7월 21일 기준 이태원동은 100점 만점에 75점으로 1위였고 한남동도 71점으로 높은 수치를 기록했다. 이어 한강로3가 17점, 이촌동 16점, 한강로2가 15점 등의 순이었다. 
이처럼 이태원동과 한남동은 용산구 상권의 양대산맥이지만 이태원동의 경우 젠트리피케이션 등으로 인해 극심한 침체기를 겪고 있다. 





이태원동 ‘쇠퇴’·한남동 ‘성장’
<그래프1>은 이태원동 및 인근 동별 점포당 평균매출액과 점포 증가율 수치 자료를 바탕으로 만든 음식업종 생애주기 도표다. x축 기준 오른쪽이 매출 증가 지역이며 y축 기준 위쪽이 점포 수 증가 지역이다. 이태원1동은 점포 수가 줄었지만 매출액은 미미한 수준으로만 증가하고 있다. 이는 상권이 쇠퇴기에 접어들었음을 의미한다. 이태원2동의 경우 점포당 평균 매출액이 20% 이상 떨어졌으며 점포 감소율도 40%에 달한다. 쇠퇴기 중에서도 말기에 이르렀다는 의미다.
반면 한남동을 살펴보면 점포 수 증가율은 5%를 넘지 않고 있으며 매출액도 7%대의 성장률을 보이고 있는 것을 알 수 있다. 한남동은 10개 행정동 가운데 유일하게 점포 수도 증가하면서 매출도 늘고 있는 ‘성장상권’이다. 김영갑 한양사이버대 교수는 “흔히 ‘핫플레이스’라고 일컬어지는 상권들이 모두 이같은 과정을 겪었다는 점에 미뤄볼 때 한남동 상권의 미래가 밝다”고 말했다. 

삼성일가 모여있는 부촌…발렛은 필수
한남동 상권은 두 곳으로 나뉘어 발달하고 있다. 초고가 임대 아파트인 한남더힐 주변 상권과 한강진역에서부터 이태원역까지 이어지는 대로변 상권이다. 특히 6호선을 따라 조성된 대로변 상권은 ‘제2의 가로수길’, ‘꼼데가르송길’ 등으로 불리며 이태원의 유동인구를 흡입하고 있다. 고급 패션 브랜드 매장과 수입 자동차 매장, 공연장, 문화공간 등이 도로를 따라 들어서 있어 클럽문화, 이국 음식으로 대표되는 이태원과는 180도 다른 분위기를 풍긴다. 
이태원역에서 한강진역 방향으로 진행한다고 가정했을 때 오른쪽에는 라인프렌즈 이태원점, 제일기획 사옥, 코오롱 FnC의 시리즈 코너, 현대카드 뮤직라이브러리, 맥심 플랜트, 스타벅스 리저브, 폭스바겐 전시장, 편집숍 카시나, 마세라티 전시장, 블루스퀘어 공연장 등이 차례로 늘어서 있다. 왼쪽 거리에는 삼성물산의 패션부문 브랜드 매장이 다수 자리잡고 있다. 편집샵 비이커, 여성복 브랜드 구호, 꼼데가르송 등이 그것. 이 길 뒤편으로는 삼성미술관 리움이 위치해 있으며 일대에 이건희 삼성그룹 회장을 비롯한 범삼성일가 총수들의 자택도 지어져 있다. 이 주변으로는 또 벨기에, 사우디아라비아, 스페인 등 30여 개 국가의 대사관이 터를 잡고 있다. 때문에 보안이 비교적 삼엄하다. 
거주민들의 생활 수준이 높다보니 꼼데가르송길 일대 상점들은 대부분 발렛파킹을 운영하고 있다. 심지어 존슨탕으로 유명한 바다식당, 부자피자, 미슐랭 맛집 우육미엔, 비밀(Bmeal) 등 골목 상가에 입점해 있는 업소들도 발렛파킹을 지원할 정도다. 

*더 많은 정보는 <월간식당> 2020년 3월호를 참고하세요.

 
2020-03-04 오전 11:11:41 (c) Foodbank.co.kr
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