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직장인·거주민·대학생 다 모였다 교대역 상권  <통권 421호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2020-03-31 오전 02:21:06


상권분석 시리즈 
월간식당은 독자들에게 심도있는 상권분석 자료를 제공하기 위해 올해부터 김영갑 한양사이버대 호텔외식경영학과 교수, 대한창업상권연구원, 나이스지니데이타와 협업, 상권분석 시리즈 기사를 연재합니다.

 

직장인·거주민·대학생 다 모였다

 

교대역 상권

 

 

교대역 상권의 역사는 1982년 2호선 개통과 함께 시작됐다고 해도 과언이 아니다. 교대역은 1983년 12월 교대역~서울대입구역 구간이 개통되기 전까지 2호선의 종착역이었다. 이후 1996년 3호선 개통으로 환승역이 됐다. 

환승역이 되고 나서는 유동인구도 늘었다. 지난해 기준 교대역 하루 평균 이용객은 10만2287명이다.

취재 및 정리 이서영 기자 young@foodbank.co.kr 사진 조지철 팀장

 

 


 

 

교대역 상권 들여다보기

 

오피스·주거지·학원가·역세권 모두 갖춘 특이 상권 

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교대역 상권은 교대역 사거리를 중심으로 업무시설과 교육대학교, 아파트와 주택가가 어우러져 거주자와 유동인구, 고정수요를 갖고 있는 상권으로서 지하철역 출입구에 따라 4개 상권으로 구분할 수 있다. 10·11번 출입구는 법원상권, 6·7번 출입구는 아크로비스타상권, 8·9번 출입구는 교대상권, 5·12번 출입구는 대성학원상권이다. 

법원상권은 1980년대 후반부터 법조 관련 기관들이 서소문에서 줄줄이 이전해 오면서 만들어졌다. 1989년 8월엔 서울고등검찰청과 서울중앙지방검찰청이, 같은 해 9월엔 서울고등법원, 서울중앙지방법원이 서초동에 새롭게 자리를 잡았다. 1995년에는 대검찰청과 대법원이 이전, 지금의 모습이 완성됐다. 

아크로비스타상권은 대규모 아파트 단지를 품고 있다. 가장 큰 단지는 1988년 지어진 삼풍아파트로 총 2390세대로 이뤄져 있다. 삼풍아파트에 이어 1993년 유원아파트(590세대), 2000년 서초현대4차아파트(160세대), 2003년 서초래미안아파트(1129세대)가 들어서고, 이듬해에는 삼풍백화점이 무너진 자리에 아크로비스타(757세대)가 지어졌다. 아크로비스타를 시작으로 서초교대e편한세상아파트(435세대), 서초롯데캐슬프레지던트(280세대) 등 고가 아파트들이 속속 둥지를 틀었다.

교대상권은 교대곱창거리가 속해 있는 ‘먹자골목’이다. 법조타운 직장인들과 아파트 거주민을 비롯, 대학생과 학원가 인구들이 이곳으로 유입된다. 교대이층집 등 세광그린푸드가 운영하는 고깃집들과 육통령, 하남돼지집, 화포식당 등 경쟁력 있는 고깃집 밀집 지역이기도 하다.

 

  

4개 상권별 주요 업종도 제각각

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법원상권에는 대검찰청과 대법원을 비롯해 우리나라 주요 법조 관련 기관들이 자리해 있다. 주변으로는 중소형 로펌을 비롯해 개인 변호사 사무소들이 밀집돼 있다. 평일 낮에는 법원 직원들과 법무사, 변호사, 법조 민원인들 등으로 성황을 이루지만 업무시설 밀집지역 특성상 저녁 시간과 주말에는 한산한 모습을 보인다. 인근에는 24시 음식점이나 분식점, 사우나 등이 들어서 있으며 밤늦게까지 운영하는 카페들도 눈에 띈다. 

아크로비스타상권은 인근 직장인들과 아파트 거주민들을 배후세력으로 확보할 수 있는 상권이다. 전문직 고소득 직장인들의 사무실이 즐비한 데다 고가 아파트들이 자리하고 있는 지역인 만큼 고객들의 소비 수준 또한 높다. 때문에 일식집이나 깔끔한 분위기의 한식업소들이 주로 입점해 있으며 객단가가 높은 접대용 음식점들도 적지 않게 들어서 있다. 커피 전문점의 경우 프랜차이즈 위주로 다수의 매장이 포진해 있다.

교대상권은 인근 상권을 견인하고 있는 메인상권으로 중소형 규모의 음식점들이 ‘먹자골목’을 형성하고 있다. 교대 학생들은 물론 인근 직장인들과 아파트 거주민, 교대역 유동인구까지 몰려들어 평일과 주말 구분 없이 붐빈다. 8·9번 출입구에서 남부터미널 방향으로 약 1km에 걸쳐 대로변에는 곱창집과 대기업 프랜차이즈 업소들이, 이면도로와 골목에는 고깃집을 비롯해 횟집, 치킨집, 호프, 바(Bar) 등 중대형 업소들이 다양하게 분포돼 있다. 

대성학원상권에는 서초메가스터디학원 의대합격관, 종로학원, 이투스247학원 서울서초 등 입시학원과 교습학원, 예체능 계열 학원들이 모여 있다. 음식점의 경우 칼국수나 돈가스를 주메뉴로 판매하는 분식점 등 객단가가 낮은 업소들이 많으며 스터디 카페, 인쇄소 등 연계 업종이 밀집해 있다. 

 

 

교대상권은 외식업소 명당…일반 자금으로 진입 불가

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교대역 사거리를 중심으로 형성돼 있는 4곳의 상권 가운데 교대상권은 먹자골목으로 유명한 만큼 외식업 특A급 상권으로 분류된다. 교대상권의 주소비층은 직장인들로 30~50대 비중이 높다.

고깃집과 곱창집, 횟집 등 웬만한 외식업종은 이미 들어서 있는 상태로, 경쟁이 치열하기 때문에 특별한 아이템이 아니면 살아남기 힘들다. 

특히 세광그린푸드가 ‘교대이층집’을 시작으로 이 일대에 공격적으로 새로운 브랜드를 론칭하면서 임대료가 훌쩍 올라 평균 이상의 자금력 없이는 진입할 수 없는 상권이 됐다.

교대역에 위치한 한 부동산에 따르면 현재 20평 1층 상가 기준 임대료는 300만~500만 원이며 보증금은 6000만~1억 원 정도다. 권리금의 경우 6000만 원부터 많게는 1억5000만 원까지 부르는 곳이 있다. 현재 교대역 일대는 권리금이 없는 상가가 없을 정도로 공실률이 낮다. 해당 부동산 관계자는 “교대역 인근은 일반적인 가격대의 매물이 없을 뿐만 아니라 외식업종은 거의 포화상태”라며 “서초역까지 가야 일반 창업자들이 도전해 볼만한 수준의 매물이 있다”고 설명했다.

한양사이버대 김영갑 교수는 “교대상권에서 성공하려면 깔끔한 인테리어는 물론 주변 법조타운 직장인들이 회식장소로 이용할 수 있을 만한 쾌적하고 넓은 시설을 갖춰야 한다”며 “한식업종의 경우 40대 이상 직장인을 타깃으로 웰빙 메뉴 특화 업소를 차려볼 만하다”고 조언했다.

 

 

 

 

 


 

빅데이터를 통해 본 교대역 상권

 

교대상권 시장 규모 가장 커…법원상권 한식업소 매출 압도적

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교대역 상권에서 시장 규모가 가장 큰 곳은 8·9번 출입구에서부터 이어지는 교대상권이다. 이 지역의 전체 시장 규모는 351억 원이며 외식 시장 규모는 280억 원에 달한다. 음식점 수는 388개이고 점포당 평균 월 매출은 7200만 원이다. 4개 상권 가운데 유일하게 플러스 성장을 기록하고 있다. 

교대상권 다음으로 큰 상권은 5·12번 출구에서 시작되는 대성학원상권이다. 외식 시장 규모는 교대상권의 절반 수준인 109억 원이지만 점포당 평균 월 매출의 경우 7100만 원으로 차이가 크지 않다. 

법원상권도 점포당 평균 월 매출 7100만 원을 기록하고 있다. 중요한 점은 한식·백반 업종을 기준으로 했을 경우 법원상권의 점포당 평균 월 매출이 1억1300만 원으로 가장 높다는 사실이다. 특히 상위 20% 업소의 평균 월 매출은 6억 원에 달할 정도로 압도적이다.

아크로비스타상권은 외식시장 규모가 가장 작은 곳이다. 음식점 수는 28개로 교대상권에 비하면 1/10 수준에도 미치지 못한다. 그러나 상권 전문가들은 이 상권을 교대역 상권 가운데 발전 가능성이 가장 높은 곳으로 꼽는다. 대단위 아파트 단지가 인접해 거주 수요가 풍부하기 때문. 오래된 건물이 많고 도로 경사가 급하다는 것이 단점이지만 반대로 새 건물에 깔끔한 업종들이 들어올 경우 배후세력을 충분히 활용할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

 

 


 

 

교대상권 갈비·삼겹살 업종 매출 가장 높아

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가장 힘있는 상권인 교대상권을 좀 더 세밀하게 분석하기 위해 교대역 8번 출구에서 서초역 2번 출구에 이르는 거리를 한 변으로 두고 일대 26만m2를 분석 범위로 선정했다. 분석 업종은 교대상권에서 눈에 띄는 성장을 보이고 있는 갈비·삼겹살 업종을 비롯해 5가지다. 

지난해 12월 기준 교대상권의 전체 음식점 수는 388개다. 이 가운데 한식·백반 업소가 117곳으로 가장 많았으며 이어 커피전문점 58곳, 호프·맥주 34곳, 갈비·삼겹살 13곳, 족발·보쌈 5곳이었다. 시장 규모 역시 5개 업종 가운데 한식·백반이 79억여 원 규모로 가장 크다.(<표1> 참고) 

점포당 평균 월 매출액은 갈비·삼겹살 업종이 가장 높았다. 평균적으로 월 1억191만 원의 매출을 올리는 것으로 나타났지만 상위 20% 업소와 하위 20% 업소의 매출액은 각각 3억286만 원과 1013만 원으로 30배가량 차이가 난다.

상위 그룹과 하위 그룹 간 간극이 가장 큰 업종은 한식·백반 업종이다. 상위 20% 업소는 월 2억6409만 원의 수입을 올린 반면 하위 20% 업소는 310만 원에 불과했다. 한식·백반 업종의 경우 상위 20% 업소들이 시장의 77.8%를 차지하고 있는 형국이다. 그만큼 쏠림 현상이 심하다는 얘기다. 소수의 대형 업소나 오래된 점포들이 시장을 주도하고 있을 가능성이 크다. 

 


 

 

 

*더 많은 정보는 <월간식당> 2020년 4월호를 참고하세요.


 
2020-03-31 오전 02:21:06 (c) Foodbank.co.kr
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