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서울 속 작은 프랑스 서래마을 상권  <통권 423호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2020-06-04 오전 11:44:34

서울 속 작은 프랑스

서래마을 상권


서래마을은 서초구 반포4동과 방배본동에 걸쳐 있는 한적한 분위기의 동네다. 1985년 프랑스학교가 이 곳으로 이전하면서 프랑스인들의 집단 거주지가 됐고 이에 따라 유럽풍 상점들이 속속 들어서면서 이국적 분위기를 풍기는 마을로 변했다.
글 이서영 기자 young@foodbank.co.kr, 사진 조지철 팀장



서래마을 상권 들여다보기

서울 프랑스인 절반 이상 서래마을 거주
서래마을은 프랑스인들이 많이 거주하는 곳으로 유명하다. 서울 거주 프랑스인 중 1/3가량이 이곳에 모여 살고 있는 것으로 알려져 있다. 1985년 용산구 한남동에 있던 프랑스학교가 서초구 반포4동으로 이전하면서 프랑스인들이 대거 이주, 이른바 ‘프랑스 마을’이 형성됐다.
서래마을은 대한민국 대표 부촌으로 여겨지는 강남구에 속한 동네임에도 강남의 상징물인 고층 빌딩이나 아파트가 없다. 대신 낮은 층수의 고급 빌라들이 밀집해 있다. 이 마을 건너편 반포 래미안 퍼스티지 아파트가 30층 넘게 우뚝 솟아오른 것과는 대조를 이룬다. 
이곳은 프랑스인뿐만 아니라 정·재계 인사들이나 기업가, 연예인들도 다수 거주하고 있다. 마을 위치가 대중교통 시설과 다소 떨어져 있어 일반인 접근이 어렵다는 점이 프라이빗함을 더해주기 때문. 또 마을 주변으로 서리풀공원과 몽마르뜨 공원 등 녹지공간이 잘 조성돼 있고 인근에 신세계백화점, 서울성모병원, 국립중앙도서관 등 편의시설이 가깝다는 점도 플러스 요인이다.
미쉐린 식당 등 


객단가 높은 고급 레스토랑 많아
서래마을은 서울 상권 중에서도 고급 상권으로 분류된다. 이탈리안 레스토랑, 일식당 등 객단가가 높은 고급 음식점이 많고 주류 판매 업소 또한 이자카야, 수제 맥주 전문점, 와인바 등 고급 주류를 취급하는 점포가 강세를 보인다. 
또 다른 골목상권에 비해 미쉐린 식당도 많은 편이다. 미쉐린 가이드 2020에 이름을 올린 일식당 타쿠미곤, 이탈리안 레스토랑 테이블포포, 프랑스 음식점 줄라이, 양식당 플라워 차일드 등이 이 마을 곳곳에 자리잡고 있다. 
이들 외식업소의 주 이용객은 지역 주민이다. 2010년대 들어 이국적인 분위기의 식당들이 다수 포진해 있는 서래마을이 유명세를 타면서 유입인구가 늘었지만 지하철역에서 다소 떨어져 있는 데다 대다수의 식당이 높은 객단가를 자랑하고 있는 만큼 외부 유입 인구가 상대적으로 낮다. 


임대료 적정 수준이나 창업비용 매우 높아
객단가가 높은 고급 레스토랑이 즐비한 곳이다 보니 임대료가 비싼 편이 아님에도 불구하고 일반인이 창업하기에는 쉽지 않다. 서래마을 상권의 평균 임대료는 1층 10평대 기준 150만~250만 원이다. 보증금은 3000만~5000만 원대다. 일례로 서래마을 카페거리 내 5층 상가의 47㎡ 규모 1층 공간 임대료는 250만 원, 보증금은 5000만 원이다. 서울 강북권 임대료와 비슷한 수준. 그러나 창업비용이 많이 든다.
정통 다이닝 레스토랑 하나를 오픈하는 데 대략 10억 원 정도의 비용이 든다는 게 지역 상인들의 설명이다. 고소득층 고객 취향에 맞는 인테리어와 와인 리스트를 갖추는 데만 1억 원이 넘는 비용이 소요된다고. 
상황이 이렇다 보니 신규 창업 점포가 거의 없는 실정이다. 김영갑 한양사이버대 교수는 “상권 구성에 변화가 적어 젊은층의 발길이 전보다는 뜸해진 상황”이라며 “배후인구가 고소득층이다 보니 이들을 겨냥한 고급 점포들이 단골 대상 영업을 하고 있다”고 말했다.






빅데이터를 통해 본 서래마을 상권

음식업, 소매업 등 최근 67개 업소 폐업
서래마을은 서울성모병원 사거리에서 우회전하면 보이는 쉐라톤서울팔래스강남호텔 뒤편에 위치해 있다. 서래마을 상권은 사평대로에서 남쪽으로 약 530m가량 뻗어 있는 서래로를 중심으로 형성돼 있는 골목상권이다. 
서래마을 상권분석을 위해 서래로의 중간지점에 해당하는 주소지인 반포동 126에서 반경 300m를 분석 범위로 설정했다. 
해당 상권에는 올해 2월 기준 226개 점포가 운영되고 있다.(<표1> 참고) 이 가운데 음식업 점포는 115개다. 서래마을 상권은 최근 폐점이 이어지고 있는 것으로 나타났다. 최근 6개월 간(2019년 9월~2020년 2월) 6개 업종을 통틀어 67개 점포가 문을 닫았다. 폐점 업소 중 41%(28개)는 음식업소였다. 
서래마을 상권에서 가장 높은 매출액을 자랑하는 업종은 생활서비스업이다. 점포당 평균 매출액이 약 9100만 원에 달한다. 음식업의 경우 2900만 원으로 하위권에 속했다. 


거주인구 60대·직장인구 30대 가장 많아
서래마을 상권의 인구 정보는 어떨까. 우선 분석 지역 내에는 2686가구가 자리하고 있다.(<표2> 참고) 거주인구는 남성(47.1%)보다 여성(52.8%)의 비율이 높다. 연령대별 비율을 살펴보면 60대 이상(20.2%) 인구가 가장 많고 이어 40대(18.4%), 30대(14.5%) 등 순이었다. 
직장인구 또한 여성(54.4%)이 남성(45.1%)보다 많다.(<표3> 참고) 연령대는 30대(27.3%)와 40대(22.1%)가 절반을 차지하고 있고 20대와 50대, 60대는 10%대였다. 
반면 유동인구의 경우에는 남성(61.7%)의 비율이 여성(38.3%) 보다 훨씬 높은 것을 볼 수 있다.(<표4> 참고) 그러나 연령대는 여전히 40대 이상이 67.6%로 절대다수를 차지했다. 대중교통을 주 이동수단으로 사용하는 10대와 20대의 비율은 13.2%에 불과한 것으로 나타났다.



40·50대 주거인구 고소득 비율 과반
서래마을 상권의 배후고객이자 잠재고객인 방배본동과 반포4동의 소득수준을 분석해 봤다. 이 지역의 경우 거주인구와 직장인구의 소득분포가 꽤 상이하다. 
주거인구 소득은 30대와 40대, 50대 모두 월 410만 원 이상의 소득을 거두는 이들의 비율이 가장 높았다.(<표5> 참고) 특히 40대와 50대에서는 고소득자의 비율이 과반수를 차지했다. 20대와 60대는 월 170만~250만 원 구간 소득자가 가장 많은 것으로 분석됐으나 410만 원 이상 소득자도 10% 이상이었다. 이는 고급 빌라 밀집 지역이라는 서래마을의 특성을 잘 반영하고 있는 결과로 보인다. 
직장인구 소득의 경우에는 소득 분포가 조금 더 고르게 나타난다. 그러나 40대와 50대에서 월 410만 원 이상 소득자가 가장 높은 비율을 차지하고 있는 점은 같았다. 눈에 띄는 차이점이라면 30대에서는 월 250만~330만 원 소득자 비율이 1위라는 것과 60대 이상 직장인구 가운데 고소득자의 비율이 주거인구에 비해 2배 이상 많다는 것이다. 




제과점업 평균 매출액 월등히 높아
이 상권에서 가장 경쟁이 치열한 업종은 전통양식·경양식이다.(<표6> 참고) 6개 세부 업종 가운데 점포 수가 가장 많고 시장규모도 6억9000만 원으로 가장 크다. 그러나 점포당 매출액으로는 하위권에 머물고 있다. 
서래마을 상권의 강자는 제과점업이다. 점포당 평균 매출액이 8045만 원으로 다른 업종에 비해 월등히 높다. 상위 20% 점포의 경우 2억여 원의 매출을 기록하고 있다. 가장 약세를 보이는 업종은 커피전문점으로 나타났다. 평균 매출액은 물론 상하위 점포의 매출액도 가장 적은 수준이다. 
그러나 서래마을 상권은 다른 골목상권과는 달리 상위권 점포와 하위권 점포간 매출액 편차가 크지는 않은 편이다. 정통양식·경양식, 커피전문점, 제과점, 호프·맥주 업종은 상하위 점포간 편차가 4배였으며 이자카야는 3배, 일식은 2배 차이가 나는 것으로 분석됐다. 상위 20% 점포의 시장 매출 점유율 또한 50%를 넘는 업종이 없다. 


*더 많은 정보는 <월간식당> 2020년 6월호를 참고하세요.

 
2020-06-04 오전 11:44:34 (c) Foodbank.co.kr
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