Special

HOME > Special
‘상가임차인 보호 특례규정’ 실효성 있을까?  <통권 428호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2020-10-29 오후 12:02:12

상가건물 임대차보호법 개정안 11월부터 시행

‘상가임차인 보호 특례규정’ 실효성 있을까? 


상가건물 임대차보호법 개정안이 9월 24일 국회 본회의 심의에서 가결됐다. 
이로써 임차인은 시행일로부터 6개월 동안은 차임액을 연체해도 계약해지나 갱신거절로부터 보호받을 수 있고, 
임대인에게 임대료 인하를 요구하는 차임증감청구권을 행사할 수 있게 됐다. 
글 박선정 기자 sjpark@foodbank.co.kr






임차인 보호를 위한 
특례규정·차임감액청구권 행사 명확화
 
코로나19로 인한 소비위축과 자영업자 매출감소가 상가건물 임대차보호법 개정으로 이어졌다. 개정 상임법은 법 공포를 거쳐 11월부터 시행될 예정이다. 
코로나19로 소비가 위축되면서 자영업자(상가 임차인)의 매출이 급감, 휴·폐업이 속출함에 따라 고정비 중 가장 큰 비중을 차지하는 임대료 부담을 낮춰주겠다는 것이 개정 이유다. 
개정 내용은 크게 두 가지다. 첫 번째는 임시특례규정이다. 기존 법 내용에 따르면 임차인이 3기(월세의 경우 3개월)에 해당하는 임차료를 내지 못하면 임대인은 계약을 해지할 수 있었으나, 이번 개정으로 인해 임차인이 법 시행일로부터 6개월 동안 임차료를 못 내더라도 임대인이 일방적으로 계약을 해지하는 것이 불가능해졌다. 
두 번째는 차임증감청구권의 행사다. 기존 법에도 차임증감청구권(차임을 약정한 뒤 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 알맞지 아니하게 된 때, 임대인이나 임차인이 차임의 증액이나 감액을 청구할 수 있는 권리. 출처 네이버 지식백과)은 존재했으나 개정법에는 차임증감청구 사유로 코로나19와 같은 제1급 감염병 등에 의한 경제사정 변동을 명시, 코로나19 피해에 따른 차임증감청구권을 명확화했다. 단, 임대료 감액 후 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우 감액 전 임대료에 달할 때까지는 5% 증액 상한을 적용하지 않음으로써 임대인과 임차인 간의 형평성을 고려했다. 
요약하자면 이번 상가건물 임대차보호법 개정의 핵심은 ‘코로나19로 인해 자영업자들이 큰 어려움을 겪고 있으므로 임대인은 앞으로 11월부터 6개월 동안은 자영업자인 임차인이 월세를 내지 못하더라도 계약을 해지하거나 갱신을 거절하지 말라’는 것이다. 또 ‘코로나19로 경기가 좋지 않은 것을 감안해 임차인이 월세 인하를 요구하면 검토하라’는 의미도 있다.


개정된 상가건물 임대차보호법 주요 내용


임시특례규정 마련 
개정법 시행일로부터 6개월의 기간 동안은 그 사이에 연체한 차임액을 계약해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호 제외 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 본다. 다만 연체한 차임액 및 그 지연손해금의 지급의무가 면제되는 것은 아니다. 
↳ 해설) 현행법상 3기의 차임액 연체는 계약해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호 제외 사유에 해당하나, 코로나19로 인한 경제위기를 감안해 개정법 시행일로부터 6개월 동안은 차임액을 연체해도 계약해지 등으로부터 보호받을 수 있음. 다만 연체한 차임액과 해당 차임액에 대한 이자는 코로나19 회복 이후 지불해야 함.

감염병 등 피해에 따른 차임증감청구권 명확화 
차임증감청구 사유에 코로나19와 같은 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시, 임차인들이 차임감액청구권을 원활하게 행사할 수 있도록 하였다. 
↳ 해설) 기존 경제사정의 변동 항목에 제1급 감염병을 추가. 여기서 제1급 감염병이란 코로나19를 의미하며, 코로나19로 인한 경제사정 악화를 이유로 임대인에게 차임증감청구권을 행사할 수 있다는 뜻. 

감액 전 임대료에 달할 때까지는 5% 증액 상한 적용 ×
상기 2)의 이유로 임대료가 감액된 후 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우 감액 전 임대료에 달할 때까지는 5% 증액 상한을 적용하지 않음으로써 임대인과 임차인 간 형평성을 고려하였다. 
↳ 해설) 현행법상 임대료 증액의 경우에는 5% 비율을 초과할 수 없으나 코로나19 등에 의한 사유로 임대인이 임대료를 인하해줬을 경우 원래의 임대료에 달할 때까지는 5% 이상 증액을 청구를 할 수 있다는 의미. 원래 임대료에 달한 시점부터는 다시 5% 상한 기준이 적용됨. 
 

임시특례규정, 
당분간 숨통은 트이겠지만…
 
개정 내용 중 임차인이 가장 반길만한 것은 임시특례규정이다. 임차인은 법시행일로부터 6개월 동안은 임차료를 연체해도 임차계약을 유지할 수 있게 됨에 따라 차임 연체로 계약이 해지되는 최악의 상황을 조금이나마 피할 수 있게 됐다. 한 달 월세가 100만 원인 음식점의 경우 기존에는 3기 300만 원의 차임을 연체하면 임대인이 계약해지를 통보할 수 있었지만, 개정법 시행에 따라 6기 즉 600만 원을 연체해도 임대인이 계약해지나 계약갱신거절, 권리금 회수를 요구할 수 없게 된 것이다. 
그렇다고 밀린 차임을 아예 내지 않아도 된다는 얘기는 아니다. 연체한 차임액 및 그 지연손해금 즉 이자는 언젠가는 갚아야 하므로 임차인은 차임의 면제가 아닌 유예라는 사실을 명확히 인지할 필요가 있다. 
하지만 임시특례규정에 대한 부작용을 우려하는 목소리도 적지 않다. 대표적인 것이 보증금 인상 가능성이다. 법무법인 여름의 배선경 변호사는 “개정법에 의하면 적어도 6개월 동안에는 차임 연체를 이유로 임대차 계약해지가 불가능하므로 해당 기간 중에는 누적 연체 차임이 증가해도 보증금으로 메우지 못할 가능성이 증가했다”며 “임대인 입장에서는 보증금을 초과한 연체차임이나 원상회복 비용에 대한 부담이 커진 만큼 추후 보증금을 인상할 가능성이 있다”고 말했다. 
차임증감청구권에 대한 기준이 명확지 않다는 점도 문제시되고 있다. 법은 임대인이 차임 증액을 청구할 경우에는 5%로 제한을 두고 있지만 임차인의 감액 청구에는 어떠한 제한도 두지 않고 있다. 임차인이 임대인에게 감액을 청구했으나 임대인이 이에 응하지 않을 경우 임차인은 분쟁조정위원회나 소송을 통해 구제받아야 하는데, 실제 소송에서는 조정을 통해 양자가 일정한 금액에 합의하는 형태가 많을 것으로 전문가들은 내다봤다. 
임대인과의 원만한 관계를 고려해 실제 감액청구권을 행사할 임차인은 많지 않을 거라는 의견도 상당수다. 임대차 관계를 유지해야 하는 상황에서 법적 다툼까지 불사하며 임차료 인하를 요구할 필요는 없기 때문이다.




외식업계, 현실성 부족…
크게 달라질 것은 없어
 
외식업계는 이번 이슈에 대해 다소 냉소적인 분위기다. 특히 다수의 가맹점을 거느린 프랜차이즈 본사일수록 최대한 말을 아끼는 분위기다. 자칫 법 개정에 반하는 의견을 냈다가는 가맹점을 비롯한 소상공인과 여론으로부터 ‘공공의 적’으로 몰릴 것을 우려해서다. Y 프랜차이즈 본사 대표는 “주요 상권 상업빌딩 같은 경우 외국계 투자회사가 운용하는 경우가 많다. 이들에게 임대료도 아닌 관리비 일부 인하를 요구했더니 ‘홍콩 본사에 가서 얘기하라’는 답변만 돌아왔다”며 “현실을 반영하지 않은 포퓰리즘의 전형”이라고 목소리를 높이면서도 ‘철저히 익명에 부쳐달라’고 당부했다. M 프랜차이즈 본사 관계자는 “정부의 정책을 지지하지만 실제로 임대인이 움직여야 실효가 있을 것으로 판단한다”며 “현재 상가 임대시장도 어렵기 때문에 임대인들이 수용할 여지는 있다고 생각하나 제도적으로 모니터링·관리하는 것이 무엇보다 중요해보인다”는 입장을 밝혔다. 또 다른 업체 대표는 “정부의 결정에 따를 뿐 특별한 의견이 없다”는 말만 전했다. 
소상공인인 임차인들은 안도 반, 걱정 반이다. 당장은 쫓겨나지 않겠지만 크게 봤을 때는 달라지는 것이 없다는 이유다. 온라인 자영업자 커뮤니티의 한 회원은 “나라에서 임차인을 보장해줄 것을 임대인들에게 미루고 있다”며 “결국 임대인은 다음 임차인에게 더한(더 높은) 조건을 요구할 수도 있을 텐데, 임차인 입장에서도 마냥 좋아할 만한 내용은 아닌 것 같다”고 꼬집었다. “안 올리면 다행이라는 심정으로 버티고 있다. 건물주에게 ‘여태껏 안 올린 것을 고맙게 생각하라’는 말까지 들었다”는 임차인도 있었다. 또 다른 자영업자는 “양쪽 누구도 보호받지 못하는 것 같다”며 “코로나19가 종식되고 경기가 회복된다고 하더라도 보증금만 더 늘어나는 상황이 올 것”이라고 말했다.





개정법, 환산보증금 9억 원 이상 임차인에게는 해당 無
“환산보증금 폐지해야”

일도씨패밀리 김일도 대표는 지난 10월 9일 자신의 SNS에 ‘추석선물로 내용증명을 받았다. 그것도 김앤장으로부터’라는 제목의 글을 올려 이슈가 됐다.
김일도 대표에 따르면 상황은 이렇다. 건물주를 대리하는 외국계 부동산 컨설팅 업체가 시설 하자를 이유로 임대료 인상을 시도하는데 최초 인상폭은 월 1400만 원 수준, 협상 과정에서 인상폭은 500만 원 정도로 줄었지만 코로나19 상황을 감안했을 때 여전히 부담스러운 액수다. 해당 매장의 규모는 약 430㎡로 2018년 입주 당시 월임차료는 1300만 원, 관리비는 1100만 원이었다. 
김일도 대표는 “건물주는 시간이 지나면서 배기시설이 안 돼 있어 냄새가 난다, 소방시설이 미흡하다 등의 이유로 공문을 보내 조여왔다”며 “결국 6000만 원을 들여 보완해 흠잡을 것 없는 상태지만 그래도 임대료 500만 원을 인상하겠다고 했다. 코로나19 국면에서 너무 한 것이 아니냐고 물었지만 코로나와는 별개라는 답변이 돌아왔다”고 말했다. 
현행 상가건물 임대차보호법은 임대료 상승률을 5%로 제한하지만 예외가 있다. 바로 환산보증금이다. 환산보증금이란 보증금과 월세에 100을 곱한 액수를 말하는데, 서울의 경우 이 환산보증금이 9억 원을 초과하면 임대료 상승률 제한으로부터 보호받지 못한다. 이번 개정법도 마찬가지다. 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정이 적용되지 않는다. 임대료가 비싼 곳에서 장사하는 사람은 건물주에게 임대료 인하를 요구하지도 못한다는 소리다. 
환산보증금은 임차상인들 사이에 계속해서 논란이 돼 온 문제다. 2018년 중소벤처기업부의 임차상인조사에 따르면 응답자인 임차상인의 71%가 환산보증금을 폐지해야 한다는 입장을 보였다. 코로나19 이전에도 젠트리피케이션으로 보증금·임대료가 폭등한 지역의 임차인들은 법의 보호를 받지 못하는 사각지대에 놓여 있었다. 
소상공인연합회 권순종 부회장은 앞서 7월 국회의 한 토론회에서 “환산보증금 규정으로 보호대상이 되지 않는 상가의 경우 임대료 인상 상한선이 없어 20~30%의 인상도 가능하다”며 “이로 인해 세입자가 현실적으로 10년간 계약갱신이 어려워지므로 환산보증금 규제는 폐지하는 것이 바람직하다”고 주장한 바 있다. 환산보증금 제도가 사라지면 지역에 상관없이 모든 임차인들이 임대인의 보증금·월세 증액청구에 대해 법적인 보호를 받을 수 있게 된다.



‘착한 임대인 세제혜택’ 등 현실적 방안 필요
 
이번 법개정에 회의적인 반응을 보인 이들의 상당수는 “고통분담의 설득력이 떨어진다”며 “임대료 부담을 낮출 수 있는 현실적인 방안이 마련됐으면 좋겠다”는 의견을 피력했다. 
상반기 시행했던 ‘착한 임대인 세제혜택’은 지난 6월부로 종료된 상태. 여야는 최근 이를 연말 혹은 내년까지로 연장하기로 합의하고 착한 임대인을 위한 조세특례제한법 개정안을 정기국회 회기 내에 처리하기로 합의했다. 착한 임대인 세제혜택이란 임대인이 소상공인 임차인에게 임대료를 깎아주면 인하액의 50%를 소득세·법인세 세액공제로 돌려주는 것이다. 실제 착한 임대인 제도가 시행됐던 상반기 중 임대료 인하 혜택을 받은 소상공인이 적지 않다. 
이와는 별개로 정부는 코로나 자영업자 세금혜택의 하나로 2020년 1기(1~6월) 매출액 4400만 원 이하 개인사업자에 한해 부가세 감면 혜택을 제공했으며, 2기에도 같은 조건으로 혜택을 제공할 예정이다. 
한편 일본에서는 코로나19로 어려움을 겪는 사업자를 위해 정부에서 임대료의 일부를 지원해주는 제도를 신설했다. 일본의 외식관련 온라인 매체 푸디스트는 최근 “정부는 지난 5월 27일 2020년도 제2차 보정예산안을 결정하면서 예산에 음식점의 임대 부담을 경감하는 ‘임대지원급부금’을 포함시키고 7월 14일부터 신청접수를 받고 있다”며 “정부의 지원을 기대해왔던 음식점 경영자들이라면 주목해야 할 것”이라고 소개했다.  
임대지원급부금이란 정부의 외출자체요청 등에 따라 휴업 또는 단축영업을 실시, 매출이 감소한 사업자를 대상으로 임대료를 지원하는 것이다. 지원대상은 자본금 10억 엔 미만의 중견기업, 중소기업, 소규모사업자, 프리랜서를 포함한 개인사업자로 2020년 5~12월 중 1개월 매출이 전년동기대비 50% 이상 감소했거나 연속 3개월 매출액이 전년동기대비 30% 이상 감소한 경우 혜택을 받을 수 있다. 
임대지원급부금 신청 시 직전 월에 지불한 임차료를 기준으로 해당 임차료의 2/3를 6개월분 지원한다. 상한액은 법인사업자가 월 50만 엔, 개인사업자가 월 25만 엔이며 복수점포를 보유한 경우에는 법인 최대 월 100만 엔, 개인 최대 월 50만 엔까지다.


‘임대인은 어디서 보호받나…’ 
 임대인 권리도 지켜줘야
 
임대인을 포함한 부동산 관련 업계는 이번 개정안에 대해 ‘임대인을 지나치게 옥죄는 법안’이라는 의견이 다수다. 임차인의 권리와 이익을 지켜주는 것은 당연하지만 이를 명분으로 임대인의 권리를 과도하게 침해해서는 안 된다는 의견이다. 
부동산 업계 한 관계자는 “실제 건물주들이 돈을 많이 벌고 있는지, 수익을 많이 내고 있는지 확인은 해봤는지 모르겠다. 대출 없이 건물 사는 사람 거의 없고, 요즘 새로 짓는 상가 수익률은 대부분 2% 내외, 서울 내에서는 3%를 넘는 곳이 거의 없다고 보면 된다”며 “임차인에게 도움을 주기 위해 만든 법안이라는 것은 이해하지만 임대인은 어쩌라는 것인지 답답하다”고 말했다. 
랜드스타에셋 이효종 부장은 “임차인이 돈을 많이 번다고 월세를 더 많이 내는 것도 아닌데 건물주들에게만 지금껏 돈 많이 벌었으니 이제는 베풀라는 것은 이상하지 않나”라며 “임대인도 임차인과 마찬가지로 1년 예산을 짜고 장사를 하는 입장이다. 이번 개정안은 상부상조가 아닌 싸움을 만드는 것”이라고 목소리를 높였다. 또 “(정부가) 특정 업종을 콕 집어 집합금지시켜 놓고는 임차인들이 단체행동을 할 것 같으니 서둘러 법을 개정한 거 아니냐”며 “결국 새로운 세입자만 더 높은 월세를 부담해야 하는 입장에 놓이게 될 것”이라고 덧붙였다. 
은퇴자금과 대출을 끼고 건물을 산 소규모 건물주들이 은행 대출이자를 갚지 못하면 해당 건물이 경매에 부쳐지는 상황이 벌어질 수도 있다. 이 경우 새로운 건물주와 계약을 하는 과정에서 보증금과 월세가 인상되지 않을 거라는 보장도 없다. 여의도에서 한식당을 운영 중인 K 사장은 “임대인이 자발적으로 임차인을 도와주게 하는 것이 아닌, 임차인만 죽으면 안 되니 임대인도 같이 죽으라는 법안”이라며 “임대인이 아닌 임차인 입장에서 생각해도 실효성이 없다. 장기적으로 앞을 바라보는 법안을 만들었으면 좋겠다”고 꼬집었다. 
한편 최근에는 개정 상가건물 임대차보호법 이외에 ‘코로나19와 같은 재난으로 집합금지 조치가 취해지면 임대료의 1/2 이상을 요구하지 못한다’거나 ‘임대인이 철거나 재건축으로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 경우 임대차 종료 당시 권리금에 해당하는 금액을 보상한다’ ‘현재 5%인 상가임대료 상한선을 전년 물가 상승률의 2배를 넘지 못하게 한다(물가 상승률이 1%일 경우 2% 인상만 허용)’와 같은 일부 개정 법률안이 국회에서 줄줄이 추가 발의됨에 따라 임대인들의 공분을 사기도 했다.

*더 많은 정보는 <월간식당> 2020년 11월호를 참고하세요. 

 
2020-10-29 오후 12:02:12 (c) Foodbank.co.kr
quickmenu
월간식당 식품외식경제 한국외식산업경영연구원 한국외식정보교육원 제8회 국제외식산업식자재박람회
?