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강남3구의 베드타운… 상권 형성 중 위례신도시  <통권 429호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2020-12-01 오전 04:39:07

상권분석 시리즈 ⑫
월간식당은 독자들에게 심도있는 상권분석 자료를 제공하기 위해 올해부터 김영갑 한양사이버대 호텔외식경영학과 교수, 대한창업상권연구원, 나이스지니데이타와 협업, 상권분석 시리즈 기사를 연재합니다.


강남3구의 베드타운… 상권 형성 중 위례신도시



위례신도시는 소위 ‘강남3구(서울 강남구·서초구·송파구)’ 가운데 송파구에 건설된 신도시다. 
2005년 2기 신도시로 지정된 후 최근까지 개발이 진행되고 있다. 그간 사회간접자본시설 확충에 난항을 겪으면서 주민들의 속을 태웠지만 올해 들어 좋은 소식들이 속속 들리고 있다.  
글 이서영 기자 young@foodbank.co.kr.  사진 조지철


 

 


위례신도시 상권 들여다보기


‘강남 대신 위례’ 모토로 조성된 도시
위례신도시는 서울시 송파구 장지동·거여동과 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동에 걸쳐 개발되고 있다. 개발면적은 670만m2이며 수용인구는 4만4000여 세대 10만7000여 명이다. 2005년 참여정부 시절 ‘강남지역의 안정적인 주택수급과 서민층의 주거안정 도모’를 목표로 건설이 추진됐다. 
위례신도시 전체 부지면적 가운데 80%가량은 그린벨트(개발제한지역) 해제 지역이다. 때문에 녹지 환경이 잘 조성돼 있는 편이다. 특히 도심을 동서로 가로지르는 창곡천과 장지천은 이 도시의 핵심 녹지축으로 여겨진다. 현재 창곡천에는 수변공원이 조성된 상태이며 장지천 또한 북위례 개발과 함께 수변공원 조성이 예정돼 있다.
이 두 개의 하천은 직사각형 모양의 ‘휴먼링’이라는 산책로를 통해 연결돼 있다는 점에서 녹지공간으로서의 가치를 더하고 있다. 휴먼링은 총길이 4.4km의 보행 및 자전거 전용 도로다. 주민들이 신도시 내 어디서든 보행 등을 통해 10분 내로 접근할 수 있도록 설계됐다. 

서울 진출입 용이…부동산 시장서 인기
위례신도시는 분양 초기부터 현재까지 부동산 시장에서 인기 있는 지역으로 꼽히고 있다. 가장 큰 이유는 서울 강남권과 맞닿아 있기 때문이다. 서울외곽순환로와 동부간선도로를 통해 서울로의 진출입이 용이하다는 게 특장점 중 하나다.
여기에 위례신사선(위례중앙역(가칭)~3호선 신사역)과 위례과천선 신설, 8호선 추가역(우남역) 신설, 5호선 마천역과 8호선 복정역·우남역을 잇는 서울 경전철(위례선·이하 트램) 신설 등 개발호재가 부동산 가격 상승을 이끌었다. 실제 2013~2014년 위례신도시의 아파트 분양 경쟁률은 수백 대 1에 달했으며 분양권에도 수억 원씩 웃돈이 붙기도 했다. 아파트 분양의 인기에 힘입어 상가 분양가 또한 천정부지로 솟았다. 2014~2015년 위례중앙광장 트랜짓몰 상가 분양가는 3.3m2당 1억 원을 호가했다. 그러나 문제는 개발계획이 수립돼 있는 교통 시설 가운데 현재까지 완공된 것이 하나도 없다는 사실이다. 위례신사선과 위례과천선은 각각 2007년과 2008년 계획이 수립됐으나 10년이 넘도록 삽조차 뜨지 못했다. 트램도 상황은 마찬가지다. 

4개 전철 사업 10년 넘게 표류하다 늑장 추진
8호선 추가역인 우남역은 2018년 사업 추진이 확정돼 지난해 12월 착공에 들어갔다. 열차는 내년 10월부터 운행될 예정이다. 
한편 나머지 3개 전철 사업은 10년 넘게 우여곡절을 겪으며 표류하다 올해 들어서야 숨통이 트이고 있다. 위례신사선은 2008년 국토부 기본계획에 반영되면서 추진됐다. 위례중앙역(가칭)에서 출발해 가락시장, 삼성, 청담 등을 거쳐 신사역까지 도달하는 노선이다. 당초 삼성물산이 사업 주관사로 참여했으나 2016년 사업성 문제로 손을 뗐다. 그러다 올해 1월 강남메트로주식회사(주간사 GS건설)를 우선협상자로 선정하고 지난달에는 관계기관 의견수렴 절차를 시작했다.
위례과천선은 2008년 사업 추진이 발표됐지만 2014년 취소됐다. 이후 주민들이 반발하자 정부가 타당성이 떨어지는 기존 노선을 변형, 2016년 국가철도망 구축계획에 신규사업으로 반영했다.


 

 


높은 임대료 탓 ‘자영업자의 무덤’ 오명
특히 위례신도시의 핵심이라고도 할 수 있는 트램의 경우 사업추진이 10년 넘게 장기화하면서 상가 분양인과 자영업자들이 막대한 피해를 입었다. 위례신도시 자체가 트램을 염두에 두고 조성된 데다 분양 당시 트램 프리미엄 때문에 상가들도 고액에 거래됐기 때문. 
위례신도시 중심부에는 위례중앙광장이 있다. 트램은 5호선 마천역과 8호선 복정역·우남역을 연결하면서 자연스럽게 중앙광장을 지나도록 설계됐다. 트램 선로를 따라 좌우에는 스트리트형 대규모 상업시설인 ‘트랜짓몰(Transit Mall)’이 조성돼 있다. 
상가 분양 초기 트램으로 인한 기대효과로 인해 트랜짓몰을 비롯한 일대 상가의 가치가 실제보다 높은 평가를 받으면서 분양도 10평에 10억 원대로 거래됐다. 높은 분양가는 곧 임대료의 상승 요인이 됐다. 이에 임대인들이 고액의 임대료를 감당하지 못하고 1년도 안돼 폐업하는 악순환이 반복됐다. 때문에 위례신도시는 한 때 ‘자영업자들의 무덤’, ‘공실 지옥’이라는 오명을 쓰기도 했다. 트램 사업이 확정되면서 공실이 조금씩 채워지고는 있지만 여전히 폐업은 계속되고 있는 상황이다.
트랜짓몰에서 닭갈비 프랜차이즈를 운영중인 오재호 씨는 “지난해 11월 개업을 했는데 임대료는 10평에 300만 원가량으로 비싼 반면 매출은 높지 않아 걱정”이라며 “트램 사업 확정 이후 몇 개 점포가 더 늘기는 했지만 여전히 지하와 2층은 텅텅 비어 있고 간판이 바뀌는 점포도 많다”고 말했다.

4개 전철 완공돼도 상권 활성화 가능성 ‘글쎄’ 
트램의 경우 지난 10월에야 서울시가 국토부로부터 기본계획 승인을 받고 본격적으로 사업을 추진중이다. 빠르면 내년 착공에 들어갈 예정이다. 그러나 상권 전문가들은 트램의 효과에 대해 다소 비관적인 시각을 보이고 있다. 주변에 경쟁상권이 많다는 게 그 이유다.
한양사이버대 김영갑 교수는 “위례신도시 주변으로 가든파이브, 롯데타워, 현대백화점(판교) 등 쇼핑시설이 많다”며 “트램이나 전철이 들어선다고 해도 외부인이 들어오기 보다는 주민들이 외부로 빠져나갈 가능성이 크다”고 말했다. 또 “현재까지 분석 자료에 따르면 위례에서 유동인구가 가장 많은 중앙광장도 주말 매출보다 평일 매출이 더 높다”며 “주말에 주민들이 외부로 나간다는 사실을 증명하는 것”이라고 설명했다.



빅데이터를 통해 본 위례신도시 상권


위례신도시는 장지천을 중심으로 남위례와 북위례로 나뉜다. 남위례는 2017년 3만여 가구가 입주를 마쳤다. 북위례 지역의 아파트 분양은 육군특수전사령부 부지 문제로 중단됐다가 2018년부터 재개됐다. 북위례에는 1만4000여 가구가 입주할 예정이다. 
이번 상권분석은 남위례 지역을 대상으로만 진행했다. 북위례의 경우 아직 상권이 형성돼 있는 곳이 없기 때문이다. 분석지역은 창곡천 수변공원·스타필드 위례·위례중앙광장을 기준으로 각각 반경 500m다. 





위례중앙광장 하루 평균 유동인구 10만 명 달해
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3개 지역의 유동인구를 비교해 봤다. 하루 평균 유동인구 수는 위례중앙광장이 9만6000여 명으로 가장 많고 수변공원(3만7000여 명), 스타필드(1만6000여 명) 순이었다.(<표1> 참고)
위례중앙광장은 차가 다니지 않는 넓은 광장이기 때문에 기본적으로 가족단위 행랑객들이 많은 편이다. 특히 트램 라인을 따라 조성된 트랜짓몰을 비롯, 대형 상가와 주상복합 아파트들이 자리해 있기 때문에 1년 365일 유동인구가 끊이지 않는다. 상가 저층부에는 대부분 외식 프랜차이즈들이 포진해 있으며 학원, 병원, 헬스장, 키즈카페, 서점, 교회 등도 각 상가에 입점해 있다.
한편 위례중앙광장 내 상가는 지난해 말까지만 해도 건물 전체가 텅 비어 있는 곳이 많았지만 올해 들어 조금씩 채워져 현재 공실률이 많이 내려간 상태다. 일례로 위례중앙광장에서 가장 큰 상가인 위례 중앙타워는 지난해 말까지만 해도 공실률이 33%에 달했으나 파격적인 임대료 할인으로 업체 입점이 이어지고 있다.
중앙타워 내 한식 프랜차이즈 업체의 김민호 매니저는 “작년 12월에 매장이 오픈했을 때는 정말 휑했는데 올해 초부터 조금씩 들어오더라”며 “키즈카페와 서점이 있다 보니 어린이와 젊은 여성 고객들이 많다”고 말했다.



학교 많은 스타필드 상권 젊은 부부·청소년 비율 높아
상권에 있어 주거인구는 배후 수요를 의미한다는 점에서 중요한 요소다. 각 상권별 주거인구를 분석해 보니 역시 위례중앙광장이 8400여 가구로 압도적으로 많았다.(<표2> 참고) 유동인구가 많을 수 밖에 없는 이유도 여기에 있다. 창곡천 수변공원과 스타필드 위례 지역의 경우 가구 수나 인구 수에 있어 거의 비등한 수준이었다. 
그러나 연령대별 비율을 보면 특이한 점을 발견할 수 있다. 스타필드 위례 지역은 10대 미만과 10대, 30대, 40대 인구의 비율이 다른 2곳보다 높다. 이는 주변에 학교가 많기 때문으로 분석할 수 있다. 실제 이 지역 인근에는 학교가 7개나 위치해 있다.(<표3> 참고) 
반면 수변공원은 50대와 60대의 비율이 비교적 높은 편인데 이는 자연환경적 요소를 중시하는 중년층의 특성이 반영된 결과로 보인다. 




*더 많은 정보는 <월간식당> 2020년 12월호를 참고하세요. 

 
2020-12-01 오전 04:39:07 (c) Foodbank.co.kr
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