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뜨는 상권의 비밀 - 2 압구정로데오  <통권 448호>
취재부 기자, foodbank@foodbank.co.kr, 2022-06-30 오전 10:42:37

요즘 젊은 세대가 많이 찾는 상권은 어디일까? 이들 상권의 공통점은 무엇일까? 또 지역별 차별점은 무엇일까? 빅데이터 자료 분석과 현장 취재를 통해 요즘 뜨는 상권들의 비밀을 파헤쳐 본다.

뜨는 상권의 비밀 - ❷

압구정로데오


지하철 수인분당선 압구정로데오역을 중심으로 형성돼 있는 압구정로데오 상권이 다시 부활하고 있다. 코로나19 팬데믹 기간 오히려 유동인구가 늘었다는 소식도 심심찮게 들려온다. 주말은 물론 평일까지 유동인구가 많은 데다가 인기 있는 식당들은 줄을 서야할 정도로 인산인해를 이룬다. 여기에 구매력 있는 고객층도 많아 더욱 활기를 띠고 있다.  
글 박귀임 기자  사진 이종호·이경섭





이번 상권 기획기사는 상권분석 플랫폼 나이스지니데이타와 빅데이터 분석 플랫폼 썸트렌드 그리고 포털사이트 네이버 등을 활용해 상권의 빅데이터를 도출했다. 나이스지니데이타는 지정상권의 유동인구, 직장인구, 주거인구 등 인구 구성과 매출 분석 자료 등을 볼 수 있어 전문적인 상권분석에 용이하다. 썸트렌드는 인스타그램, 블로그, 트위터 등 다양한 SNS 게시물에 대한 빅데이터 분석 결과를 제공해 젊은층의 취향과 관심사를 분석하는 데 적합하다. 뜨는 상권의 중심에는 젊은층이 있고, 이들이 SNS 활용도 활발하기 때문이다. 





되찾은 전성기

압구정로데오 상권





오렌지족에서 MZ세대 성지로 새롭게 뜨는 상권
갤러리아백화점 맞은편에서 도산공원에 이르는 압구정로데오는 갑자기 주목받은 상권이 아니다. 1980년대 중반 이후 글로벌 명품 패션 매장이 들어서면서 압구정로데오 상권이 형성되기 시작했으며 1988년 한국 맥도날드 1호점을 필두로 본격적으로 활성화됐다. 2000년대 초반까지 이른바 오렌지족의 성지이자 패션과 유흥의 거리로 불리며 호황을 누렸다. 그러나 임대료 급등 등 극심한 젠트리피케이션 현상은 물론 인근에 위치한 가로수길이 새로운 상권으로 급부상하며 압구정로데오 상권이 쇠락해갔다.   
2012년 압구정로데오역이 생기면서 다시 한번 주목받는 듯 했으나 침체된 상권을 살리기에는 역부족이었다. 상권이 점차 무너지면서 한동안 침체됐던 압구정로데오는 2017년 일부 임대인이 압구정로데오발전위원회(박종록 회장)의 요청에 따라 사단법인 압구정로데오를 결성, 임대료를 인하하면서 점차 활기를 되찾았다. 트렌디한 메뉴를 내세운 유명 맛집을 찾아다니고 명품 브랜드 매장을 경험하는 것이 MZ세대의 놀이문화로 자리잡으면서 이를 동시에 충족시키는 압구정로데오가 다시 주목받고 있는 것. 젊은층의 미식 수준이 높아지면서 파인 다이닝이나 미쉐린 가이드에 선정된 식당을 찾는 고객이 늘어난 배경도 한몫 했다. 
나이스지니데이타 측은 “압구정로데오 상권은 2022년 4월 기준 상업지역 61%, 주거지역 18%, 역세권 10%, 직장오피스가 7%, 그 외 4%의 입지 유형으로 구성돼 있다”고 설명했다. 관련 분석 결과에 따르면 압구정로데오 상권의 일평균 유동인구수는 3678명이다. 이는 서울시(1706명), 강남구(2295명) 보다 높은 수치로 압구정로데오 상권의 유동인구가 평균 대비 많다는 것을 알 수 있다. 해당 상권 내 성별·연령대별 일평균 유동인구 분석 결과 20대(8115명), 30대(5530명), 40대(4700명), 50대(2727명), 60대(1832명) 순이다. 이 가운데 20대 여성의 비율이 35.43%로 압도적으로 높다. 


양식 메뉴 선호도 높아
전성기를 되찾은 압구정로데오 상권은 과거와 달리 외식업이 주를 이루고 있다. 이곳 상인과 부동산 관계자들에 따르면 과거에는 임대인들이 패션 업종을 선호하면서 외식업을 반기지 않았다. 공실이 많아져 상황이 어려워지자 이후 적극적으로 외식업 임차인을 받았고, 명동이나 청담동의 비싼 임대료를 고민하던 유명 셰프들이 압구정로데오를 대안으로 선택하면서 맛집도 늘어나게 됐다. 
저층 빌라와 단층 주택이 많았던 압구정로데오는 기존에 형성된 상권이 점차 확장되면서 상가로 용도를 변경한 곳들이 다수다. 기존 패션 편집숍들은 MZ세대가 선호하는 인테리어와 트렌디한 메뉴를 주력으로 내세운 카페와 식당으로 탈바꿈하면서 이를 찾는 발길이 이어지고 있다. 더불어 패션 브랜드와 카페 및 식당을 한곳에서 즐길 수 있는 복합공간이 많은 것도 특징이다. 
압구정로데오 상권의 외식업 중 단연 눈에 띄는 업종은 양식이다. 서울시 우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 압구정로데오역과 도산공원 사이 양식음식점 분기 평균 매출은 1억2542만1348원(2019년 4분기)에서 1억5260만6716원(2021년 4분기)으로 22% 증가했다. 111개였던 양식음식점 매장수도 1년새 142개로 늘었다.   
나이스지니데이타(2022년 4월 기준)에서 분석한 압구정로데오 상권의 고객 선호업종 1위도 전통양식·경양식(편차 ▲9.6%)이다. 고객 선호업종 순위는 해당 업종의 전국 평균 이용률 대비 분석지역 이용률을 계산해 편차가 높은 순으로 책정한 것이다. 편차가 클수록 해당 지역에서 해당 업종의 선호도가 높다. 전통양식·경양식에 이어 일반한식·백반, 일식, 바·카페, 초밥전문점 순으로 나타났다. 
압구정로데오 상권에 대한 썸트렌드 빅데이터 도출 결과(2022년 2~5월 기준)에서도 맛집, 메뉴, 카페 등 외식업 키워드가 강세다. 디저트, 파스타, 와인 등에 대한 관심이 높을 뿐만 아니라 웨이팅, 분위기, 느낌 등을 중요하게 여기는 것도 알 수 있다. 





디저트·테라스 카페 강세
썸트렌드 키워드를 살펴보면 압구정로데오 상권은 디저트와 카페 부문에서 강세를 보인다. 압구정로데오 연관어 분석 결과 디저트와 카페 키워드는 전년 동기 대비 언급량에서 각각 340%, 20% 증가했다. 
실제로 카페 노티드는 압구정로데오를 중심으로 유명해졌고 아우어베이커리, 타르틴베이커리 등도 여전히 많이 찾는 브랜드다. 카멜커피는 물론 펠트커피와 키쏘커피 등은 압구정로데오에서 꼭 맛봐야하는 카페로 꼽힌다. 젠틀몬스터에서 운영하는 디저트 전문점 누데이크 하우스 도산 역시 압구정로데오에 자리해 MZ세대의 시선을 사로잡고 있다.    
2019년 단독 주택을 개조해 오픈한 꽁티드툴레아는 최근 압구정로데오에서 가장 핫한 곳으로 꼽힌다. 인스타그램 게시물도 4만5000건 이상으로 압도적이다. 다양한 커피와 토스트, 샐러드, 파스타 등 브런치 메뉴를 판매하며 야외 좌석에 앉기 위한 예약 전쟁도 치열하다.  
이처럼 테라스 공간을 확보한 카페를 압구정로데오 곳곳에서 볼 수 있다. 흔하지 않기 때문에 최근 두각을 나타내는 모양새다. 도심 속 여유로운 공간에 대한 고객의 갈증이 도산공원과 인접한 녹지공간을 즐길 수 있는 특성과 어우러졌기 때문에 가능한 것으로 분석된다. 디저트 전문점 무니와 애니오케이션의 인기 요인으로도 야외 공간을 빼놓을 수 없다. 




INTERVIEW
“착한 임대료 사업으로 상권 회복”

이응호 뱃고동 대표 


지난 1990년 문을 연 낙지오징어요리 전문점 뱃고동은 압구정로데오 상권의 터줏대감 업소로 불린다. 뱃고동 이응호 대표는 “압구정로데오 상권이 형성될 초반에 뱃고동을 오픈했다. 지하 1층에 위치해 있음에도 불구하고 1993년부터 2002년까지 대기줄이 어마어마했다”면서 “우리 업소처럼 명소가 되는 곳이 점차 생기면서 외부 유입이 많아졌다. 뱃고동은 압구정로데오 상권과 함께 성장했다”고 말했다.  
30년 이상 압구정로데오 상권의 흥망성쇠를 지켜본 이응호 대표는 “압구정로데오 상권은 1990년대 중반부터 본격적으로 호황을 누렸다. 명동이나 강남역 위주의 상권에서 압구정 등 지역별로 상권이 세분화된 시기와 일치한다”면서 “명동에 입점해 있던 대형 패션 브랜드가 압구정로데오 상권에 들어오기 시작하면서 외부인들도 많이 유입됐다. 1990년대 초반에는 현재 압구정로데오 메인 도로를 패션의 거리라고 불렀다”고 설명했다. 이어 “2000년대 중반부터 분위기가 바뀌었다. 온라인시장이 형성되면서 패션 관련 오프라인 매장 매출이 하락한데다 임대료가 높아지면서 불황이 시작됐다. 공실률도 높았다”고 덧붙였다. 
2016년 압구정로데오발전위원회가 나서 상권 살리기에 나섰다. 40여명의 압구정로데오 상인 및 주민 등으로 구성된 압구정로데오발전위원회는 임대인과 임차인이 상생하자는 모토로 착한 임대료 사업을 진행, 공실률을 낮추는 데 지대한 역할을 했다. 지자체와 협업해 압구정로데오 거리의 간판과 조명을 개선하거나 이곳을 상징하는 조형물을 설치하며 감각적인 분위기를 만드는 것은 물론 패션 행사를 적극적으로 유치하기도 했다. 또한 한국철도공사에서 청담동 옛 명칭이었던 청숫골역 혹은 청수나루역으로 지하철역명을 지으려하는 것을 압구정로데오역으로 선정해줄 것을 강력히 요구, 이를 성사시키는 데 공을 세웠다. 
압구정로데오발전위원회 홍보이사를 맡고 있는 이응호 대표는 “압구정로데오 상권의 특징은 프랜차이즈 브랜드를 찾아보기 힘들다는 것이다. 경쟁력을 갖춘 개성있는 점포가 많아지면서 젊은층이 유입되고 상권 역시 활기를 되찾고 있다”며 “상권이 회복되면서 리모델링하는 건물도 많아지고 있다. 전체 상권 중 외식업 비율이 높은 편인데 다양한 업종이 입점한다면 더 전망이 좋을 것”이라고 분석했다. 
웨이팅 필수 맛집 대거 포진 
썸트렌드에 따르면 지난 2월부터 5월까지 4개월 간 압구정로데오 연관 키워드 가운데 전년 동기간 대비 언급량이 증가한 키워드는 와인, 파스타, 디저트, 데이트, 카페 등으로 집계됐다. 외식업 관련 키워드가 주를 이루는 것이 특징이다. 많은 이들이 외식을 즐기기 위해 압구정로데오를 찾는 것을 알 수 있다. 
연관 키워드 중에서도 웨이팅, 분위기 등은 지난해 동기간 언급되지 않았던 단어다. 분위기나 웨이팅이 있는 맛집에 대한 이용자의 선호도가 점차 증가한 것을 유추할 수 있다. 
실제로 압구정로데오에는 장시간 웨이팅을 해야 맛볼 수 있는 식당이 많다. GFFG에서 운영하는 리틀넥, 다운타우너, 호족반, 웍셔너리 등이 대표적이다. 최근 오픈한 애니오케이션 역시 주말에는 오픈 1시간 전부터 대기할 정도로 유명세를 떨치고 있다. 이 브랜드는 압구정로데오역 5번 출구에서 500m 거리 안에 모여 있어 접근성도 좋다. ‘인생 카츠’로 소문난 카츠바이콘반과 버거 전문점 롸카두들내쉬빌핫치킨 등도 인기인데 도산공원과 가까운 곳에 자리하고 있다. 압구정 카페 골목과 인접해 있는 콩티드툴레아는 야외 공간에서도 다양한 브런치를 즐길 수 있어 주말은 물론 평일까지 줄을 서야하는 곳으로 유명하다. 압구정로데오거리의 상징으로 불리는 전통주 전문점 백곰막걸리도 MZ세대가 즐겨 찾는 곳이다. 금, 토요일 대기시간은 평균 1시간이며 성수기인 여름철에는 일평균 대기 인원이 100팀 이상이다. 평일 오후와 주말에는 이 일대에 차량과 행인이 뒤엉켜 그야말로 북새통을 이룬다. 
백곰막걸리 이승훈 대표는 “2016년 매장을 낼 장소를 구하던 중 압구정로데오 상권이 눈에 띄었다. 공실도 많고 황폐한 분위기였지만 유명 파인 다이닝이 곳곳에 있어 상권의 가능성을 보고 승부를 걸었는데 적중했다”며 “백곰막걸리 인근에만 주점이 1~2년 사이 10여개가 넘게 생겼다. 이곳은 어느덧 압구정로데오 상권의 대표적인 주점거리가 됐다”고 말했다. 이어 “압구정로데오 거리 맞은편에 위치한 한양아파트는 2729세대, 현대아파트는 3130세대로 인근 주민의 구매력 수준도 상당하다. 젊은층은 물론 구매력 있는 이들도 많이 찾기 때문에 좋은 콘텐츠를 가진 외식 브랜드가 꾸준히 뿌리내리고 있다”고 덧붙였다.  


도산공원 중심 상권부터 옛 명성 되찾아
리틀넥, 다운타우너, 카페 노티드를 시작으로 현재 8개의 매장을 압구정로데오에서 운영 중인 외식기업 GFFG는 압구정로데오 상권을 이끌고 있다고 해도 과언이 아니다. 
GFFG는 2018년 이태원과 한남동에 있던 매장을 압구정로데오로 이전하면서 이곳 상권에 발을 들였다. 젠트리피케이션 최소화와 함께 매장을 가까이 모아 두고 집중적으로 관리 감독하기 위한 전략이었다. 당시 CNP컴퍼니의 아우어베이커리, 도산분식 등도 도산공원을 중심으로 자리해 압구정로데오 상권을 일으키는 데 결정적인 역할을 했다. 
압구정로데오에 위치한 A부동산 관계자는 “압구정로데오는 다른 어느 상권보다 트렌드 민감도가 높은 브랜드가 많다”며 “GFFG 브랜드가 들어오면서 유동인구도 많아지고 있다. 카페 노티드 등 GFFG에서 오픈하는 브랜드가 모두 성공했기 때문이다. GFFG 브랜드가 있는 골목이 요즘 압구정로데오에서 가장 인기있다”고 분석했다. 
카츠바이콘반도 2019년 도산공원 인근에 터를 잡았다. 서울 동대문구 장안동에 위치한 본점 콘반 보다 규모를 2배 이상 확장했음에도 여전히 웨이팅이 끊이지 않는다. 카츠바이콘반 이정재 대표는 “압구정로데오 상권의 특수성 덕분에 코로나19 위기도 비교적 크지 않았다”고 말했다.





공실률 0%…엔데믹 기대감 상승
한국부동산원에 따르면 지난해 1분기 압구정 상권의 중대형 상가 공실률은 10.3%로 전년 동기(14.7%)보다 오히려 4.4%포인트 낮아졌다. 공실을 찾아보기 힘들 정도로 임차 수요가 몰리면서 매매가와 임대료가 동반 상승하는 현상이 나타나고 있다. 
부동산 데이터기업 알스퀘어에 따르면 압구정로데오 인근 소규모 상가 공실률은 2020년 2월부터 지난해 2월까지 연이어 0%를 기록했다. 알스퀘어 측은 “압구정로데오역 인근으로 인기 많은 외식 브랜드와 하이 스트리트 패션 브랜드가 입주해 있어 MZ세대를 중심으로 소비가 일어나고 있다”면서 “도산공원 인근은 패션 및 외식 브랜드의 신규 출점 타깃지역으로 선호도가 높다”고 설명했다. 
지하철역 유동인구로도 압구정로데오 상권의 부활을 확인할 수 있다. 서울시 지하철 호선·역별 승하차 인원 정보를 분석한 결과 수도권 지하철 609개역 월간 이용인원은 국내에서 코로나19 확진자가 처음 나온 2020년 1월 4억1468만2645명에서 올해 1월 3억3501만2087명으로 19%가량 감소했다. 압구정로데오역은 예외였다. 103만2220명(2020년 1월)에서 108만8683명(2022년 1월)으로 무려 5.5%나 증가했다. 요즘 뜨는 상권으로 꼽히는 지하철 2호선 성수역(179만8097명→189만1921명, 5.2%) 보다도 0.3%포인트 높다. 
압구정로데오 인근에서 5년 이상 공인중개소를 운영 중인 B대표는 “한동안 침체됐던 압구정로데오 상권이 몇년 전부터 살아나고 있다”면서 “돈을 쓰려고 오는 동네가 압구정로데오라고 할 만큼 코로나19 위기 속에서도 호황을 누린 편이다. 구매력을 갖춘 젊은 세대가 유입되면서 활기를 되찾고 있다”고 밝혔다. 한 외식업계 관계자도 “압구정로데오 상권은 코로나19에도 오히려 유동인구가 늘었다. 당시 클럽발 코로나19 확진자가 속출했던 홍대와 이태원 상권을 꺼려하던 젊은층이 눈길을 돌려 대안으로 압구정로데오 상권으로 유입됐기 때문”이라고 설명했다. 압구정로데오 상권은 메인 거리는 물론 골목까지 현재 공사 중인 곳이 많다. 이에 또 어떤 브랜드가 압구정로데오 상권을 이끌지 관심을 모으고 있다.





압구정로데오 핫플은 어디?



MZ세대 끌어당긴 도산공원 브런치 맛집

리틀넥 청담





외식기업 GFFG에서 운영 중인 리틀넥 청담은 ‘서울 속 작은 뉴욕’을 콘셉트로 2018년 오픈한 아메리칸 브런치 레스토랑이다. 미국 뉴욕 퀸즈에 위치한 작은 동네의 이름처럼 따뜻하고 친근한 분위기를 자아내는 공간 인테리어도 리틀넥 청담의 인기 요소다. 
대표 메뉴는 하우스스테이크와 명란크림파스타, 그리고 고구마프라이즈다. 하우스스테이크에는 메쉬드포테이토와 그린바질소스가 함께 제공되는데 맛은 물론 색감의 조화가 뛰어나 인기가 많다. 명란크림파스타 역시 부드러운 크림소스에 명란과 게살을 감각적으로 플레이팅해 먹는 즐거움을 배가시킨다.  
리틀넥 청담에서는 합리적인 가격으로 파스타와 와인을 즐길 수 있다. 실제로 리틀넥 청담을 찾은 대부분의 고객이 명란크림파스타를 비롯한 엔초비쉬림프파스타, 부라타토마토파스타 등 다양한 파스타를 즐겨 먹는다.  
리틀넥 청담은 압구정로데오 상권에서 웨이팅 필수 매장으로 유명하다. 평일에도 평균 1시간 이상 웨이팅을 해야한다. 주말의 경우 이보다 더하다. 
GFFG 관계자는 “리틀넥 청담은 특별한 비주얼과 맛은 물론 합리적인 가격의 메뉴들을 지속적으로 출시하며 꾸준히 좋은 반응을 이끌어내고 있다”면서 “핫플레이스를 찾아다니는 MZ세대를 비롯해 인근에 거주하는 중장년까지 고객층이 다양한 편”이라고 설명했다.  
한편 GFFG는 리틀넥 이외에 카페 노티드, 다운타우너 등을 압구정로데오 상권에 먼저 선보인 후 안국, 잠실, 제주 등으로 확장하며 탄탄하게 성장하고 있다. 유명 브랜드와 컬래버하는 등 새로운 것을 즐기기 좋아하는 MZ세대의 흥미를 자극하는 만큼 팬층도 두텁다.


*더 많은 정보는 <월간식당> 2022년 7월호를 참고하세요.


 
2022-06-30 오전 10:42:37 (c) Foodbank.co.kr
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