가락시장역 상권은 재래시장과 오피스타운, 주택가가 공존하는 송파구의 대표 상권 중 하나다. 일평균 7878톤의 물류가 오가며 134억원 가량의 거래(2009년 12월 기준)가 이뤄지는 국내 최대 규모 재래시장인 가락시장이 있으며 IT벤처타워 등 업무시설과 금융시설이 밀집되어 대단위 오피스타운을 형성하고 있다. 또한 가락금호아파트, 가락우성아파트, 동부센트레빌아파트, 예일아파트, 가락대림아파트 등의 아파트단지와 송파성원상떼빌, 가락두산위브센티움, 한울N스위트 등 주상복합단지가 다양하게 조화를 이루고 있다. 때문에 가락시장역 상권은 상주인구와 유동인구를 고정적으로 확보, 안정적인 상권이라는 평가를 받고 있다.
사진/이종호 기자


재래시장과 오피스타운, 주택가가 공존
1985년 가락시장 건립을 계기로 본격적으로 형성되기 시작한 가락시장역 상권. 가락청과와 수산시장, 축산시장이 잇따라 개장하면서 전국 각지의 도·소매상 상인들이 유입되기 시작했다. 이들을 상대로 한 은행과 호텔, 유흥시설들이 가락시장 맞은편에 하나둘씩 자리 잡으면서 상권이 확대되었다.
가락시장을 기준으로 북쪽으로는 잠실, 남쪽으로는 성남, 서쪽으로는 강남구가 인접하고 다양한 버스노선이 발달되어 있는 등 접근성이 좋은 지리적 입지조건에 1996년 지하철 8호선 가락시장역이 개통되면서 오피스타운이 조성, 발달했다. 또한 지난 2월 가락시장역에 지하철 3호선 연장 구간이 개통됨에 따라 가락시장역 상권은 환승 역세권으로 더욱 성장할 것으로 기대를 모으고 있다.
상주인구와 유동인구가 풍부한 황금상권
가락시장역 상권은 가락시장역 사거리를 중심으로 북동쪽 가락시장역 3,4번 출구부터 경찰병원 사이에 집중적으로 형성되어 있다. 가락시장역 주요 상권이 속해있는 가락본동은 고밀도 주거지역으로 가락시장과 인접해 관련 업종 종사자가 많이 거주하고 있으며, 총 1만1494세대 인구 2만9708명(2009년 11월 30일 기준)이 주민으로 등록되어 있다.
송파경찰서, 국립경찰병원, 중앙전파관리소 등 주요시설이 가락본동에 있고 IT벤처타워와 한국인터넷진흥원, 정보통신산업연구원 뿐 아니라 각종 은행과 증권사, 로만손 본사와 KT가락점 등이 가락시장역 주요 상권에 위치해있어 업무 관련 사업체 수만 3043개소에 달한다.
실제 가락시장역 일 평균 지하철 승하차 인구는 9만8073명에 달해 3호선 개통 전보다 조금 감소한 편이지만 이는 주요상권 인근에 새롭게 개통한 경찰병원역으로 분산된 것으로 경찰병원역 일평균 승하차 인구 1만여 명까지 합하면 가락시장역 상권 지하철 승하차 인구는 일평균 총 11만 명에 이른다고 볼 수 있다.

주상복합상가와 단독건물 형태로 양분화
가락시장역 상권은 가락시장역 3,4번 출구 기준으로 동쪽 장지동길, 서쪽 송파대로와 남쪽 중대로 대로변을 경계로 이 범위 안을 주요상권이라 볼 수 있다.
현재 가락시장역 주요상권에는 총 410여개의 음식점이 운영 중에 있다. 이들의 가장 큰 특징은 대형오피스빌딩, 주상복합상가에 입점한 형태와 단독건물에 위치한 형태 이 두 가지로 양분화 되어 있다는 점이다.
가락시장역 4번 출구 쪽으로 은행과 금융기관이 집중되어 있는 중대로 대로변 대형오피스건물 1층에는 놀부보쌈과돌솥밥, 던킨도너츠, 포베이 등 프랜차이즈 브랜드의 대형외식업소가, 지하층과 2층에는 다양한 규모와 업종의 외식업소가 입점해있다. 건너편 중앙전파관리소 방면 대로변에는 신선설농탕, 금수사, 떡쌈시대, 포메인 등의 대형외식업소가 단독건물 형태로 위치해 가락시장을 드나드는 상인부터 IT벤처타워와 대동빌딩 등 대형빌딩의 회사원, 이곳을 지나는 유동인구까지 흡수하고 있다.
가락시장역 3번 출구 첫 번째 골목인 방죽말길은 가락시장 상인과 회사원, 근처 주민들의 방문이 잦아 가락시장역 외식상권의 실질적인 주상권이라 할 수 있다. 주상복합건물 1,2층에 외식업소들이 입점해 먹자골목을 형성하고 있다. 1층은 대부분 분식, 치킨, 스낵, 카페 등 다양한 프랜차이즈 브랜드가 소형매장 위주로 입점해 있으며 2층에는 고기구이전문점, 일식집, 퓨전요리 전문점, 주점 등 대형매장이 주를 이룬다.
주상복합건물의 외식업소는 대부분의 업종이 이미 포진하고 있어 이색 업종이나 차별화된 맛과 서비스로 승부해야할 것으로 보인다. 특히 1층 매장의 경우 규모가 작고 경쟁 점포수가 많아 소자본 아이템으로 인건비와 고정경비를 줄이는 것이 중요하다.
방죽말길의 이면도로 양지말길도 활성화되어 있다. 중대로 대로변과 방죽말길에 비해서는 유동인구수가 적은 편이지만 근처 회사원과 아파트, 주상복합건물 주민이 꾸준히 유입되어 안정적인 상권을 형성하고 있다. 대부분이 단독건물 1,2층에 입점해 있으며 한식 프랜차이즈 브랜드와 개인 업소들이 주를 이룬다. 가락골길과 장지동길, 송림길 등 양지말길 뒤편으로도 먹자골목이 형성돼 있다. 이곳은 회사원보다는 근처 주민, 가족단위 고객의 비율이 높으며, 신규 프랜차이즈 브랜드보다 장기간 운영해온 개인 업소들이 주를 이루고 있어 고정고객을 확보하고 있다는 것이 특징이다. 분식, 스낵, 카페, 퓨전요리, 주점 등 다양한 업종이 고루 분포되어 있는 다른 곳과 달리 고기구이전문점과 한식, 치킨, 호프가 강세를 띠고 있다.
단독건물의 외식업소는 대부분 고기전문점을 포함한 한식과 치킨, 호프 등 개인업소가 주를 이룸에 따라 카페나 스낵, 디저트 전문점 등이 틈새 업종으로 공략할 만하다는 게 전문가들의 전언이다.
다양한 고객층과 합리적인 점포시세
아침부터 늦은 새벽까지 사람들의 발길이 끊이질 않는 가락시장역 상권은 재래시장과 오피스타운, 주택가가 공존, 고객창출의 용이하다는 것이 가장 큰 장점이다.
점심과 저녁식사 시간대는 오피스타운의 직장인이 고정고객층으로 비교적 높은 객단가를 형성하며 안정적인 매출을 올리는데 기여하고 있다. 뿐만 아니라 식사시간 외의 시간대에 간단한 요깃거리를 찾는 직장인들이 늘고 있어 가벼운 스낵과 분식, 테이크아웃 음식으로 틈새시장을 노리는 곳들이 증가하는 추세다.
늦은 저녁부터 새벽까지는 가락시장을 드나드는 상인들이 주고객층을 형성한다. 밤 10시부터 농산물, 새벽 1시부터 수산물 경매가 진행되기 때문에 주로 경매가 끝난 후 외식업소와 주점, 유흥시설을 찾기 때문이다. 또한 평일에는 주변 아파트 단지와 주상복합 주민들이 꾸준하게 고객층을 형성하고 있으며, 주말에는 가족단위 외식으로 오피스상권에서 기대하기 어려운 주말 매출을 올려주고 있다.
타 지역에 비해 합리적인 점포시세와 입지에 따라 다양한 가격대의 점포비용이 책정, 선택의 폭이 넓은 것 또한 가락시장역 상권의 장점이다.
방죽말길에 질서정연하게 자리 잡고 있는 주상복합건물의 20평 기준 점포 평균 임대료는 보증금 5000~6000만원에 월 임대료 250만원 선(관리비 별도)이다. 권리금의 호가는 1억원 정도로 메인상권 입지인데 반해 타 지역보다 비교적 저렴한 점포비용을 형성하고 있다.
주상복합건물보다 유동인구의 수는 적지만 주변 아파트 단지 주민의 유입이 용이한 양지말길과 가락골길, 장지동길, 송림길 등의 단독건물은 이보다 더 저렴한 점포비용으로 창업이 가능하다. 20평 기준 점포 평균 임대료는 보증금 3000~4000만원에 월 임대료 150만원 선. 권리금의 호가는 5000만원 정도로 주상복합상가의 1/2가격대를 형성하고 있다. 또한 최근 가락우성아파트, 가락금호아파트, 동부센트레빌아파트 등 아파트 단지 이면도로까지 외식업소가 생겨나는 등 상권 범위가 확장되어 저렴한 투자비용으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상권으로 평가되고 있다.

지하철 3호선 연장선 개통으로 성장 가능성
지난 2월 지하철 3호선 연장선 개통의 영향으로 가락시장역 주변 아파트와 주상복합건물이 새로운 부동산 투자처로 부상했다. 환승하지 않고 도곡, 압구정 등 강남 일대와 을지로, 종로 등 서울 도심권, 일산 신도시까지 지하철로 한 번에 갈 수 있기 때문이다.
이에 비해 아직 점포시세는 별다른 변동이 없는 상태이다. 그러나 3, 8호선의 환승역으로 유입 인구가 증가하고 가락시장 현대화 사업으로 일대 환경이 개선될 가능성이 있는 만큼 가락시장역 상권의 외식업소 수요는 지속적으로 증가할 것으로 전망된다. 가락시장역 상권 특성상 서쪽으로 송파대로, 남쪽으로 중대로가 막혀있어 거대 상권으로 확장되기는 어려울 것으로 보이나 동쪽으로 장지동길을 사이에 두고 3호선 경찰병원역 근처로 차츰 상권의 범위가 확장되고 있어 주목할 만하다.



STRENGTH
■ 재래시장, 주택가, 업무타운이 공존하는 복합상권으로 고정수요가 풍부하다.
■ 3·8호선 환승 역세권인 동시에 버스노선이 발달, 접근성이 좋다.
■ 타지역에 비해 점포시세가 합리적인 가격대에 형성되어 있다.

WEAKNESS
■ 대부분의 업종이 이미 포진하고 있어 업종 선택에 신중을 기해야 한다.
■ 주상복합건물의 경우 1층에는 소형매장만 가능해 업종의 한계가 있다.
■ 외식업소와 유흥시설이 90% 이상을 차지, 업소 간의 경쟁이 치열하다.

OPPORTUNITY
■ 입지조건에 따라 다양한 가격대의 점포시세가 형성, 적은 자본으로 안정적인 수익을 올릴 수 있다.
■ 다양한 고객층으로 낮과 밤, 주중과 주말을 모두 공략할 수 있다.
■ 경찰병원역 근방으로 상권이 확장되고 있다.

THREAT
■ 대부분의 프랜차이즈 브랜드와 업종이 입점, 초보 창업자에게 불리하다.
■ 송파대로, 중대로로 막혀있어 거대 상권으로 확장이 어렵다.