범계역 로데오 거리는 지하철 4호선 범계역 앞 롯데백화점 평촌점부터 평촌대로까지 직선으로 쭉 뻗은 약 400m가량을 거리를 일컫는데, 보통 지하철역 2번 출구와 이어지는 평촌 1번가 문화의 거리를 로데오 거리로 지칭한다.

1993년 지하철 4호선(과천선) 개통과 신도시 1기인 평촌 신도시가 조성되면서 범계역, 평촌역 일대에 생긴 상업지구로 NC백화점(2017년 11월 철거, 힐스테이트 범계역 모비우스 2021년 6월 입주 예정), 킴스클럽, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑센터와 로데오 거리의 소규모 점포가 중심이 되며 상권이 활기를 띠기 시작했다.

2012년 롯데백화점 평촌점이 문을 열면서 범계역 상권은 더욱 힘을 얻게 됐고 현재까지 꾸준히 안양의 중심 상권으로서 역할을 하고 있다.

국토교통부가 발표한 2019년 1분기 지역별 임대료-집합상가(건축 연면적 50% 이상이 임대되고 있는 집합건축물 기준) 신 표본 자료에 따르면 평촌범계 지역의 임대료는 1㎡당 7만1200원으로 전국에서 10위를 차지했다. 이는 인근의 안양역(4만2300원), 야탑역(3만6200원), 분당(4만8100원)보다도 현저하게 높은 수치이며 서울의 대표 상권인 종로(4만6800원), 건대입구(6만3800원), 압구정(5만9500원)보다도 앞섰다. 특히 매년 지속되고 있는 경기침체로 상가 공실률이 높아지고 있음에도 불구하고 평촌범계 지역 임대료는 2017년(7만2200원), 2018년(7만1850원)과 비교했을 때 거의 변동이 없어 안정적인 상권임을 알 수 있다.

로데오 거리 상권은 이벤트 무대를 중심으로 지하철역 2번 출구부터 이벤트 무대까지를 A Zone, 이벤트 무대부터 평촌대로 전까지를 B Zone으로 나눌 수 있다. A Zone에는 휴대폰 대리점, 병·의원, 미용실, 뷰티숍, 카페 등이 있으며 일명 ‘먹자 라인’인 B Zone에는 주점, 고깃집, 이자카야 등 다양한 먹거리들이 주를 이룬다.

A Zone의 초입일수록 권리금의 시세는 더 높다. 안양시가 올해 5월 31일 결정·공시한 올해 1월 1일 기준 개별공시지가에 따르면 로데오 거리 초입의 신한은행 평촌지점 부지가 1㎡당 1520만 원에 달했다. 이는 용도 및 지역별 지가 수준을 통틀어 안양에서는 최고 수준이다. 과거 1층 10평 전후 상가의 권리금이 1억5000만~2억 원 초반대에 형성됐지만, 최근에는 상가에 따라 1억 원 이하에도 상당수 거래된다는 것이 부동산 업계의 설명이다. 2층의 경우 30~50평 기준 1억5000만 원 전후로 거래되고 있으며 시세 대비 임대 조건이 비싼 곳은 권리금 없이도 임대가 이뤄지고 있다.

범계역 인근 부동산 관계자는 “최근 경기가 더 안 좋아지면서 전국적으로 1층 상가의 공실률이 높다. 1층 상가의 공실률은 자영업계 지표에서 상당히 중요한 부분”이라며 “범계역 상권의 경우 1층을 비롯해 공실인 상가가 드물며 공실이 나오더라도 빠르게 소진되고 있다. 또한 다른 지역 상권과 비교하면 권리금 시세도 비교적 잘 유지되고 있는 편”이라고 말했다.

범계동 로데오 골목이 주목받는 이유는 범계역 근처 단일 역세권이기 때문이기도 하다. 이 골목이 아니면 점포를 낼 만한 곳이 없기 때문. 상황이 이렇다 보니 NC백화점 자리에 공사 중인 힐스테이트 범계역 모비우스 상업시설은 청약 10분 만에 완판됐다. 지하 7층, 지상 44층 2개 동 규모로 상업시설은 2개 층(81호실)이며 1평당 분양가는 1층 2억 원, 2층 7000만~8000만 원 선으로 높지만 최고 경쟁률 40대 1, 평균 경쟁률 20대 1이라는 기록을 세웠다. 부동산에 따르면 1층의 경우 5000만~2억 원, 2층은 5000만~1억 원 선으로 프리미엄이 형성됐으며 판매자가 없어 매도호가가 아닌 실제 거래될 수 있는 매수호가로 시세가 형성돼 있다.

범계역 로데오 상권은 전형적인 ‘항아리 상권’이다. 주거인구 비율이 46%로 유동인구는 많지 않지만 3만8600여 가구의 배후 주거 단지가 동서남북을 둘러싸고 있어 도심권보다도 임대료가 높게 책정되고 있다.

또한 도시 대부분은 공공기관이 몰려 있는 행정지구와 상권이 발달한 상업지구가 분리된 경우가 많지만 범계역의 경우 하나로 묶여있는 것이 특징이다. 범계역 사거리 도보 5분 거리에 안양 동안경찰서, 범계동 주민센터, 안양우체국, 동안구청, 범계파출소, 안양119구조대가 있으며 5~10분 거리에는 동안양세무서, 안양소방서, 안양시청, 안양과천교육청이 몰려 있는 안양 행정타운이 들어서 20~50대가 두루 찾을 수 있고 범계역 근처 아파트 단지 안에 범계초등학교, 범계중학교, 평촌고등학교 등 초중고가 모여 있어 10대의 유입까지 가능하다는 것 역시 장점으로 꼽힌다.

부동산 관계자는 “보통 상가 계약을 할 때 유통 인구수가 중요하다고 생각하지만 ‘얼마나 머무느냐’가 매출의 중요한 요소”라며 “고정 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지도 않는 항아리 상권으로 지속적이고 충성도 높은 수요층이 많다. 실제 낮에도 카페에 자리가 없을 정도이며 회사원들이 퇴근할 무렵인 오후 6~7시쯤 거리가 가장 활발한 편”이라고 말했다.

범계역 상권은 인접한 평촌과 인덕원은 물론 안양, 의왕, 과천, 군포 등 인근 도시에서 가장 규모가 큰 ‘대체 불가 상권’으로 통한다. 범계역과 같은 구조의 평촌역 로데오 거리는 술집 및 유흥업소 위주로 상권이 발달해 낮에는 한산한 편이며, 인덕원 상권의 경우 오래된 건물과 유흥주점이 많아 젊은 세대보다 50대 이상이 많이 찾는다. 안양의 핵심 상권이었던 안양 1번가 역시 과거에는 1020 젊은 거리의 상징이었으나 이곳을 찾던 이들이 점차 범계역으로 이동하고 있다. 지하철, 버스 등 대중교통 노선이 범계역 주변으로 발달하면서 이동이 쉬워진 것도 범계역 상권 활성화의 이유로 꼽힌다.

수도권 전철 4호선(서울지하철 4호선, 과천선, 안산선) 당고개역~오이도역 역별 승하차 통계(2018년 기준)에 따르면 범계역의 일평균 승하차량은 5만8693명, 2018년 승하차량은 2142만2856명으로 조사됐다. 과천선 및 수도권 4호선 코레일 구간 중에서 가장 이용객이 많은 역이며 4호선 47개 역 중 승하차 수 전체 9위로 상위권을 차지하고 있다.

범계역의 주된 이용객은 범계역 번화가를 찾는 사람들, 서울로 출퇴근하려는 비산동·호계동 및 의왕시의 일부 주민으로 이 정도만 해도 배후 인구가 10만 명이 넘는 수준인데, 범계역 이용객 수를 보면 타지에서 온 사람들 역시 이 지역을 자주 찾는 것을 알 수 있다.

특수한 상권으로 인해 범계역 로데오 거리는 프랜차이즈 업체 사이에서 인기가 좋다. 최근 롤링파스타, 홍대개미, 포차천국과 100평 규모의 감성주점 1943, 대만 밀크티 브랜드 쩐주단이 문을 열었고 라이프스타일 브랜드 자주(JAJU)도 로데오 거리 초입 1층에 오픈했다.

로데오 거리에서 매장 7개를 운영 중인 장규운 대표는 “프랜차이즈 매장 중 가맹점 10호 이내로 들어온 곳이 꽤 있는 편이다. 줄을 서는 모습도 심심치 않게 볼 수 있어 소비자의 반응을 살피기 위한 안테나숍으로 제격”이라며 “그러나 대부분 점포가 안정적으로 운영돼 공실률이 낮고, 공실이 있더라도 임대료가 높아 중소 프랜차이즈의 경우 입점이 어려운 상황이다. 입지 선정에도 신경을 써야 해 고민이 있을 것”이라고 밝혔다.

또 장 대표는 “범계역 상권의 경우 서울과 비교하면 유행이 좀 느리다. 그래서인지 유행을 따르는 매장은 금방 빠져나가기 일쑤지만 10년 가까이 운영 중인 매장도 많다”라며 “범계역 상권에서 살아남기 위해서는 두루두루 사랑받는 메뉴를 선택하는 것을 추천한다”라고 말했다.

현재 로데오 거리에서 인기 업종은 고깃집이다. 부동산 관계자는 “1년 사이 고깃집이 많이 생겼다. 한때 무한리필 고깃집이 한꺼번에 들어왔다 빠졌었는데 최근 다시 생기고 있다”라며 “이자카야나 포차, 주점 창업 비중도 높은 편”이라고 말했다.