글 이서영 기자  사진 이경섭

청담동은 영동대교가 놓이기 전까지만 해도 전형적인 강촌이었다. 주민들은 농사를 짓는 한편 한강에 조각배를 띄워 게, 쏘가리, 붕어 등을 잡아 생계를 이었다. 과실로는 앵두가 유명했다고 전해진다. 그러다 1973년 영동대교가 준공되고 압구정 현대아파트가 들어서자 건축 붐이 일기 시작했다. 당시 한강변을 따라 건축된 압구정 현대아파트는 최고급 대단지 아파트로 부와 권력의 상징이었다. 이로인해 청담동과 압구정 일대는 고급 주거지로 자리매김하게 됐다. 

고급 주거지가 형성되면서 자연스레 고급 문화에 대한 수요도 증가했다. 이는 인사동에 밀집돼 있던 갤러리들이 청담동으로 대거 이전해 오는 계기가 됐다. 이어 1980년대 중반 현대백화점, 1990년 갤러리아백화점이 문을 열면서 청담동은 고급 쇼핑 문화의 중심지로 부상했다. 1990년대 들어서는 갤러리아백화점 명품관에서 청담사거리까지 대로변에 명품 매장들이 들어서기 시작했다. 이로인해 이 지역의 고급스러운 이미지는 더욱 강해지게 됐다. 

한편 청담동 명품 매장들은 판매를 목적으로 하는 일반 매장과는 다르다. 이들 매장은 각각 자사의 명품을 홍보하는 플래그십 스토어로서 역할하고 있다. 건축 디자인을 통해 브랜드의 개성과 가치를 미학적으로 표현한 것이다. 

이번 상권분석은 청담동 한 지역만을 대상으로 진행했다. 분석 범위는 청담사거리를 중심으로 반경 700m 상권이다. 우선 이 상권에 대한 대략적인 그림을 그려본다.(<표1> 참고) 청담동 상권에서 가장 점포가 많은 업종은 음식업이다. 모두 528개로 6개 업종 합계 대비 37%를 차지하고 있다. 이어 소매업(27%), 생활서비스(18%), 의약의료(10%), 여가오락(4%), 학문교육업종(3%) 순으로 점포가 많다.

음식업의 경우 점포는 많지만 평균 월매출액은 4순위에 그쳤다. 가장 높은 매출을 올리고 있는 업종은 소매업이다. 점포당 1억원 이상의 매출을 기록하고 있다. 특히 소매업은 코로나19에도 불구하고 최근 6개월간 오히려 매출이 1500만원가량 증가했다. 음식업 또한 매출이 30만원가량 늘어 마이너스로 하락하지는 않은 모습이다. 

전반적으로 청담동 상권의 음식업종은 코로나19라는 악재 속에서도 선방하고 있는 것으로 판단된다. 전체 상권을 놓고 봤을 때 점포별 평균 월매출액 변화 면에서 플러스를 기록했기 때문이다. 이는 코로나19로 인해 명품 소비와 고급 레스토랑 수요가 증가한 것과 무관하지 않다. 

청담동 상권은 청담사거리를 기준으로 크게 4개 구역으로 나눌 수 있다.(<그림1> 참고) 명품거리가 있는 1번 구역, 고급 빌라 밀집지역인 2번 구역, 오피스가 많이 모여 있는 3번 구역, 공원 녹지가 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하는 4번 구역 등이다. 

각 구역별 상권 현황을 살펴 보면 조금 더 세밀하게 상권을 파악할 수 있다. 4개 구역 가운데 시장 규모가 가장 큰 곳은 1번 구역이다. 총 매출 규모 289억원을 기록하고 있다. 이는 명품 거리의 매장들과 갤러리아백화점 명품관 등 명품을 취급하는 소매업종 점포들의 영향이 큰 것으로 분석된다.

1번 구역은 음식업 점포별 평균 월매출액 또한 5190만원에 달한다. 평균 매출이 이처럼 높은 이유는 이 구역에 미쉐린 가이드 서울 2스타 레스토랑인 정식당, 밍글스, 권숙수를 비롯해 다수의 파인 다이닝 업소들이 밀집해 있기 때문인 것으로 보인다. 기존의 부유한 중장년층 고객에 더해 고급 식문화를 경험하고자 하는 2030 젊은층이 몰리면서 요즘 이곳은 소위 ‘핫플레이스’로 부상하고 있다.

그러나 빛이 있으면 그림자도 있는 법. 식당들의 매출이 높은 반면 폐업한 식당도 가장 많다. 이는 이 구역의 높은 임대료가 한몫하고 있는 것으로 보인다. 청담동 상권이 전체적으로 임대료가 높기는 하지만 1번 구역의 경우 건물 규모가 대부분 30평 이상이기 때문에 체감 임대료가 더 높다. 또 건물주들도 대기업 총수나 재벌들이어서 임대료가 하락하는 일도 없다. 이같은 이유로 코로나19를 버티지 못한채 많은 식당들이 문을 닫은 것으로 유추된다.

2번 구역은 4개 구역 가운데 매출 규모가 제일 작다. 이 구역에는 ‘청담 맛의 거리’가 조성돼 있다. 맛의 거리라는 명칭처럼 다양한 장르의 외식업소들이 즐비하다. 육회비빔밥으로 유명한 새벽집도 이곳에 위치해 있다. 

과거 맛의 거리 일대에는 SM, JYP, 큐브 등 국내 유명 엔터테인먼트사의 사옥이 들어서 있었다. 그래서 이 구역 일대는 스타들을 보러 전세계에서 몰려온 팬들로 늘 북적였다. 그러나 이들 엔터테인먼트들이 사옥을 다른 지역으로 이전하면서 유동인구가 현저히 줄어 현재는 침체기를 겪고 있다. 사실 이곳은 4개 구역 가운데 접근성이 가장 떨어진다. 청담동을 둘러싼 어느 역과도 맞닿아 있지 않다. 이같은 특징으로 인해 최근 음식업소의 매출이 크게 감소(2600만원 기준)한 것으로 보인다. 

하지만 접근성이 나쁘다는 건 부유층에게는 오히려 주거지로서 좋은 조건이 된다. 실제 2번 구역은 특히 고급 빌라들이 밀집해 있는 것으로도 유명하다. 상지카일룸, 청담파라곤, 연세힐하우스 등 청담동을 대표하는 고급 빌라는 물론 최근에는 200억원대 펜트하우스가 분양되기도 했다. 2023년 완공 예정인 ‘에테르노 청담(가칭)’의 경우 최고층 펜트하우스의 분양가가 300억원 선이 될 것이라는 관측이다. 

3번 구역은 4곳 중 유일하게 음식업 점포가 증가했다. 이는 이곳에 소규모 상가들이 꽤 있기 때문으로 분석된다. 나머지 구역들과 다르게 10평대 점포들이 많다. 이곳은 인근에 강남구청역이 있고 강남구청을 비롯한 행정기관과 사무실들도 다수 자리하고 있어 꽤 안정적인 배후 수요를 갖고 있다는 것이 특징이다. 매출액이 높은 편은 아니지만 코로나19로 인한 매출 타격은 그나마 가장 적게 받았다. 그만큼 안정적으로 영업할 수 있는 지역이라는 얘기다. 

마지막으로 4번 구역의 경우 음식업을 하기에는 쉽지 않은 곳으로 보인다. 4곳 가운데 점포 수도 가장 적을 뿐만 아니라 월매출액도 제일 낮다. 그러나 의외로 경쟁력 있는 업소들이 다수 포진해 있는 지역이기도 하다. 미쉐린 가이드 1스타 레스토랑인 익스퀴진과 7th door, 미쉐린 플레이트 레스토랑인 텐지몽, 온 등이 이곳에 자리하고 있다. 

다시 청담동 전체 상권에 대한 이야기로 돌아간다. 이 상권 하루 유동인구는 29만명에 달한다.(<표2> 참고) 이 가운데 가장 높은 비율을 차지하고 있는 연령대는 40대다. 이어 30대, 50대, 60대, 20대, 10대 순으로 많았다. 명품매장과 파인 다이닝이 밀집해 있어 물가가 대중적이지 않고 놀거리가 많지 않은 동네인 만큼 10~20대가 드나들기에는 부적합한 상권인 것이다. 주거인구의 경우에도 60대가 가장 많다.(<표3> 참고)

직장인구의 경우 30대가 33.8%로 가장 많고 20대가 22.8%로 뒤를 이었다.(<표4> 참고) 연령대가 높아질수록 비율이 낮아진다. 이같은 연령비는 연령대별 카드 이용자 현황 자료에서도 비슷하게 나타난다.(<표5> 참고) 다만 이 자료에서는 20대의 비율이 좀 더 높다는 점을 주목할 만하다. 

미쉐린 레스토랑을 비롯해 다양한 미식경험을 할 수 있는 청담동 상권은 최근 20대들이 ‘찾아가는’ 상권으로 급부상했다. 명품 쇼핑을 목적으로 하기보다 고급스러운 분위기의 레스토랑에서 미식을 즐기기 위해 이곳을 찾는 것이다. 이런 점을 고려할 때 20대 유동인구 가운데 일부가 이 상권에서 소비를 하고 있을 가능성이 높다고 볼 수 있겠다.

한편 청담동 상권은 주말보다 평일에 더 붐비는 전형적인 오피스 상권이다. 요일별 이용고객 현황 자료(<그림2> 참고)를 보면 월요일에 이용객이 가장 많고 일요일에 가장 적다. 평일에는 이 상권에서 생활하던 이들이 주말에는 외지로 유출된다는 의미다. 

*더 많은 정보는 <월간식당> 2021년 3월호를 참고하세요.